Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Kielcach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2015r.

Sąd Okręgowy w Kielcach Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Paw

Protokolant: starszy protokolant Ewelina Krawczyk

po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2015r. w Kielcach

na rozprawie

sprawy z powództwa P. G., M. W., H. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w K.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  Uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. Nr 5 z dnia 16 marca 2015r. w przedmiocie zgody na zaciągniecie kredytu w dowolnym banku w kwocie 400 000zł. i ustanowienia prawnego zabezpieczenia tego kredytu oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie,

II.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. na rzecz P. G., M. W., H. B. kwotę 397,00zł. (trzysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 1094/15 Uzasadnienie

W pozwie wniesionym w dniu 22 kwietnia 2015r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w K. powodowie M. W., P. G., H. B. domagali się uchylenia uchwały nr 5 z dnia 16 marca 2015r. w sprawie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu w dowolnym banku w kwocie 400 000zł. i ustanowienie prawnego zabezpieczenia tego kredytu oraz udzielenia Zarządowi pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu podnosili, iż uchwałą z dnia 16 marca 2015r. nr 5 właściciele lokali przy ulicy (...) w K. działając jako wspólnota mieszkaniowa wyrazili zgodę na zaciągniecie przez Zarząd kredytu w dowolnym banku w kwocie 400 000zł.z okresem spłaty w ciągu 120 miesięcy z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów robót remontowych budynku położonego w K. przy ul. (...) obejmujących termoizolację budynku na podstawie audytu. Uchwała powyższa podjęta została większością 55,48% głosów, przy udziale właścicieli posiadających łącznie 87,09% udziału w nieruchomości. Powodowie zarzucili, iż uchwała podjęta została z naruszeniem porządku obrad, ponieważ w zawiadomieniu o zebraniu wspólnoty nie została zawarta informacja, iż na zebraniu będzie podejmowana uchwała w sprawie zaciągnięcia wskazanego kredytu. Gdyby właściciele mieli taką wiedzę większa ich liczba miałaby możliwość wzięcia udziału w głosowaniu nad tą uchwałą. Ponadto zarzucali, iż przedmiotowa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesy powodów. Wspólnota posiada bowiem fundusz remontowy, na którym jest zgromadzona kwota około 160 000zł., wobec czego zaciągniecie kredytu w wysokości 400 000zł. nie jest uzasadnione. Ponadto zarząd nie przedstawił szczegółowego zestawienia kosztów planowanych prac, ograniczając sie jedynie do określenia, że obejmują one termoizolację budynku na podstawie audytu. Do wskazanej uchwały nie zostały dołączone żadne dokumenty. Zarząd powołał się jedynie na dokumenty załączone do uchwały przedstawionej na zebraniu w dniu 18 marca 2014r., która nie została podjęta. Zarzucali, iż przedmiotowa uchwała narusza słuszne interesy właścicieli przez to, ze nie zakreśla Zarządowi jakichkolwiek granic finansowych wydatków na te cele. Budynek jest w dobrym stanie technicznym, nie wymaga pilnych prac remontowych. Możliwe jest wykonywanie prac stopniowo z wykorzystaniem środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Ponadto koszt przeprowadzenia termomodernizacji jest niższy aniżeli kwota 400 000zł. Zarzucili nadto, iż w uchwale nie został wskazany Bank, w którym zaciągnięty zostanie kredyt.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana podnosiła, iż w 2014r. sporządzono audyt energetyczny budynku, w którym wskazano konieczność wykonania prac termoizolacyjnych oraz ich szacunkowy koszt. Potencjalni wykonawcy przedstawili oferty, które były do wglądu oraz które zaprezentowano na zebraniu w dniu 16 marca 2015r. (sprawy różne str. 5 protokołu zebrania), w których koszty prac szacowano w granicach: od 346.132,86 do 421.620,52zł. za wykonanie prac termomodernizacyjnych oraz od 90 659,04 do 134.956zł za wykonanie samej modernizacji instalacji grzewczej. Na kolejnym zebraniu, które odbyło sie 18 maja 2015r. wskazano zestawienie wszystkich ofert, jakie wpłynęły do zarządcy. Pozwany podnosił, iż zaskarżona uchwała precyzuje wysokość ewentualnego kredytu, okres kredytowania, określono w niej wyraźnie kwestie zabezpieczenia kredytu oraz sprecyzowano zakres udzielonego Zarządowi pełnomocnictwa. Zarzucał, iż uchybienie formalne, na które powołują się powodowie nie ma wpływu ani na treść uchwały ani tez na wyniki głosowania, albowiem w zebraniu uczestniczyli właściciele posiadający 90,87% udziałów w nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu, iż przedmiotowa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu oraz słuszny interes współwłaścicieli podnosiła, iż są to zarzuty wyłącznie subiektywne. Celem funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej jest między innymi wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie. W ocenie większości istnieje potrzeba wykonania termomodernizacji budynku, a to ze względu na jego obecny stan techniczny oraz potencjalne oszczędności związane z wykonaniem termomodernizacji. Podnosił nadto, iż na zebraniu przy podejmowaniu uchwały wyraźnie wskazano, że pozwana Wspólnota pragnie zaciągnąć kredyt na wykonanie termomodernizacji budynku zgodnie z zakresem prac określonych audytem, ale bez kosztów modernizacji instalacji grzewczej. Koszty modernizacji instalacji grzewczej szacowane przez audytora na kwotę 93 000zł. miały zostać pokryte jako wkład własny z posiadanych środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Celem wzięcia kredytu wspólnota musi posiadać swój wkład własny, dlatego też wspólnota podjęła decyzję o zaciągnięciu kredytu nie w kwocie określonej audytem, tj. 456 890,00zł., ale kwoty 400 000,00zł. Ponadto zdaniem Zarządu wspólnoty oraz większości członków nieracjonalne ze względów prawidłowego gospodarowania byłoby wykorzystanie wszystkich posiadanych środków na funduszu remontowym na wkład własny. (k.125-130)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele nieruchomości przy ulicy (...) w K. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej Nr (...) z dnia 29 maja 2015r. w skład zarządu Wspólnoty wchodzą: A. J., Z. S., A. B., P. J., R. D..

(uchwała nr 12/2015 k. 97)

Powodowie są właścicielami lokali mieszkalnych usytuowanych w przedmiotowej nieruchomości.

(wypisy z ksiąg wieczystych k. 7-30)

W dniu 10 lutego 2014r. na zlecenie wspólnoty Mieszkaniowej opracowany został audyt remontowy budynku dla przedsięwzięcia remontowego przewidzianego do realizacji w trybie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów z 21 listopada 2008r. (Dz.U. Nr 233 poz. 1459). W audycie został wskazany rzeczowy zakres prac wraz z szacunkowymi kosztami prac, obejmujący: modernizacje instalacji grzewczej w kwocie 86111zł., ocieplenie stropów górnych w kwocie 26 926zł., ocieplenie ścian zewnętrznych w kwocie 224 685zł, ocieplenie ścian wewnętrznych w kwocie 10833zł., wymianę okien piwnic w kwocie 5046zł., obróbki dachu, remont rynien z dodatkowym odprowadzeniem z dachu w kwocie 27 778zł., remont balkonów w kwocie 14 815zł. , wymiana poziomu zimnej wody z podejściami w kwocie 12037zł., remont cokołu i opaski wokół budynku w kwocie 14 815zł., co stanowi łącznie 456 890zł. brutto. (audyt k. 131-161).

W dniu 16 marca 2015r. odbyło się zebranie właścicieli lokali tworzących Wspólnotę na którym podjęto uchwałę Nr 5 w sprawie wyrażenia zgody na zaciągniecie kredytu i ustanowienie prawnego zabezpieczenia tego kredytu oraz udzielenia Zarządowi pełnomocnictwa. Zgodnie z treścią podjętej uchwały właściciele wyrazili zgodę na zaciągniecie przez Zarząd kredytu w dowolnym banku w kwocie 400 000zł. z okresem spłaty w ciągu 120 miesięcy, z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów robót remontowych budynku położonego w K. przy ulicy (...), obejmujących termomodernizację budynku na podstawie audytu. (§1 uchwały). Uchwała przewidywała formy zabezpieczenia kredytu, a nadto właściciele wyrazili zgodę, że w przypadku przekroczenia kosztów robót remontowych, pozostałe koszty remontu pokryte zostaną ze środków własnych Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednocześnie udzielono Zarządowi pełnomocnictwa do dokonywania wszystkich czynności związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu oraz ustanowieniem prawnych zabezpieczeń.

W głosowaniu nad uchwałą wzięło udział 26 właścicieli dysponujących łącznym udziałem 87,09%, za podjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący łącznym udziałem w wysokości 55,48%, przeciw podjęciu uchwały właściciele dysponujący łącznym udziałem 19,13%, wstrzymali sie od głosowania właściciele dysponujący udziałem 12,67%. O terminie zebrania wszyscy właściciele zostali zawiadomieni na piśmie. W trakcie zebrania Inspektor (...) przedstawił oferty na termomodernizację budynku wraz z cenami, przedstawiono członkom Wspólnoty oferty z cenami dotyczącymi wymiany instalacji grzewczej, postanowiono, aby o terminie składania ofert na prace remontowe poinformować Wspólnotę przez wywieszenie ogłoszenia na klatkach schodowych, uzyskać informację o możliwości odzyskania kosztów posinionych na prace termomodernizacyjne ze środków unijnych.

(dowód: uchwała nr 5 k. 31-32, lista odbioru zawiadomienie o zebraniu k. 33, protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej k. 41-43)

Zawiadomienie o terminie zebrania przygotowane przez zarządzającego nieruchomością Przedsiębiorstwo (...) Spółka z o.o. w K.. Proponowany porządek zebrania nie zawierał informacji, iż przedmiotem zebrania będzie podjęcie uchwały w sprawie zaciągnięcia kredytu.

(zawiadomienie k. 34)

Sąd zważył co następuje:

Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz.388 ze zm. ) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Z powołanego przepisu wynika, że istnieją cztery samodzielne podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu.

Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Właściciel lokalu może bowiem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, gdyż niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z wadliwego sposobu jej podjęcia. Tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały zwłaszcza wtedy, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały.

Możliwość natomiast zaskarżenia uchwały w sytuacji, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy więc mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale.

W ocenie Sądu materiał dowodowy zgromadzony w sprawie daje podstawy do przyjęcia, iż przedmiotowa uchwała zgodnie ze stanowiskiem skarżących narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy współwłaścicieli.

Przedmiotem zaskarżonej uchwały nr 5 z dnia 16 marca 2015r. jest wyrażenie zgody na zaciągniecie kredytu w kwocie 400 000zł. na sfinansowanie kosztów remontowych obejmujących termomodernizację budynku na podstawie audytu.

Wbrew zarzutom strony powodowej materiał dowodowy zgromadzony w sprawie daje podstawy do przyjęcia, iż wykonanie prac remontowych w postaci termomodernizacji budynku jest konieczne, uzasadnione ekonomicznie i leży w interesie współwłaścicieli. Jak wynika z treści sporządzonego audytu remontowego budynek mieszkalny wybudowany został w 1957r., nie był remontowany, w istniejącym stanie nie spełnia wymagania oszczędności energii. Wykonanie prac termomodernizacyjnych pozwoli na obniżenie kosztów ogrzewania budynku, ocieplenie ścian zewnętrznych i stropów budynku wymiana okien niewątpliwie wpłynie na zmniejszenie utraty ciepła z budynku. Czynności takie jak docieplenie budynku uznać należy za czynności zmierzające do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, co stanowi obowiązek wspólnoty mieszkaniowej. Nie ulega również wątpliwości, iż Wspólnota Mieszkaniowa nie dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi pozwalającymi na sfinansowanie powyższych prac remontowych, a zatem zaciągniecie kredytu jest decyzja racjonalną i uzasadnioną gospodarczo.

Należy zgodzić się jednakże z zarzutami powodów, iż treść zaskarżonej uchwały narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz słuszne interesy współwłaścicieli, albowiem uchwała nie konkretyzuje zakresu rzeczowego prac remontowych, które miałyby zostać sfinansowane z kwoty zaciągniętego kredytu, jak również orientacyjnej kwoty przeprowadzenia remontu, w tym górnej jego granicy oraz źródeł jego sfinansowania. Wspólnota Mieszkaniowa nie podjęła odrębnej uchwały w przedmiocie przeprowadzenia prac remontowych budynku, jak również jego zakresu. W świetle dowodów zgromadzonych w sprawie, w szczególności w świetle zeznań członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej R. D. (k. 200-201, 202), A. J. (k.201- 201v, 202), Z. S. (k. 201v- 202) wynika, iż przedmiotowa uchwała przewidywała sfinansowane kosztów remontu nieruchomości szczegółowo wyszczególnionych w audycie, w tym kosztów wymiany instalacji CO. Powyższe zeznania pozostają w sprzeczności ze stanowiskiem strony pozwanej wyrażonym w odpowiedzi na pozew, zgodnie z którym zakres remontu finansowanego z kwoty zaciągniętego kredytu nie obejmuje kosztów modernizacji instalacji grzewczej, które to koszty szacowane przez audyt oraz na kwotę 93 000zł. miały zostać pokryte jako wkład własny z posiadanych środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Powyższe okoliczności wskazują, że w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały Wspólnota ( a nawet członkowie Zarządu Wspólnoty) nie miała dokładnej wiedzy o kosztach planowanych prac, jak również o szczegółowych zasadach ich finansowania. Zdaniem członków zarządu kwota 400 000zł. stanowiła górny pułap planowanego kredytu, inwestycja ( w tym także wymiana instalacji CO) miała być również finansowana w części ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty. Powyższe zeznania pozostają w sprzeczności z treścią zaskarżonej uchwały, która stanowi o kwocie kredytu 400 000zł., nie zaś do kwoty 400 000zł. Uchwała nie zawiera również postanowień o tym, do jakiej wysokości oraz z jakich środków (przynajmniej orientacyjnie) przedmiotowe przedsięwzięcie zostanie sfinansowane. Nie zakreśla również górnej granicy finansowania. Zapis §1 pkt 5 uchwały stanowiący, iż w przypadku przekroczenia kosztów remontowych wymienionych w punkcie 1. uchwały (400 000zł. kredytu) właściciele wyrażają zgodę na pokrycie pozostałych kosztów remontu ze środków własnych wspólnoty mieszkaniowej jest niewątpliwie sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również narusza interesy współwłaścicieli. Uchwała w tym zakresie otwiera bowiem drogę do możliwości przyjęcia kosztów remontu w każdej wysokości nakładając jednocześnie na wspólnotę obowiązek ich sfinansowania. Ponadto podkreślić należy, iż godząc się na zaciągniecie kredytu właściciele winni zostać poinformowani, jakie dodatkowe obciążenie z tego tytułu ponosić będzie każdy właściciel, jaki jest przynajmniej orientacyjny koszt planowanego kredytu. Przedmiotowa uchwała winna wyraźnie wskazywać przedmiotowy zakres prac, orientacyjny koszt prac, w tym ich maksymalną wysokość oraz źródła ich finansowania, albowiem tylko taka uchwała pozwala na ocenę racjonalności pod względem gospodarczym wysokości zaciągniętego kredytu oraz na kontrolę w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej się należycie wywiązuje.

Sąd nie podzielił natomiast twierdzeń powodów, aby podnoszone w pozwie uchybienia formalne miały wpływ na treść podjętej uchwały. Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają rygorystycznych wymogów dotyczących poinformowania właścicieli lokali o przedmiocie zebrania oraz uchwałach, które mają zostać poddane pod głosowanie. Zgodnie z art. 32 ust 2 ustawy w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Jednakże zgodnie z poglądem ugruntowanym w doktrynie i judykaturze, wszelkie uchybienia formalne mogą być wzięte pod uwagę jedynie wówczas, gdy zostanie wykazane, że gdyby do nich nie doszło, właściciele lokali nie podjęliby uchwały o danej treści. Strona powodowa nie wykazała jednakże, iż nie zamieszczenie w porządku obrad doręczonym z zawiadomieniem o zebraniu informacji, iż zaskarżona uchwała będzie przedmiotem głosowania miało wpływ na treść tej uchwały. W zebraniu brali udział współwłaściciele reprezentujący 90% udziałów, zaś nad przedmiotowa uchwałą głosowali współwłaściciele reprezentujący 87% udziałów. została ona przyjęta większością głosów właścicieli dysponujących łącznym udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 55,48%.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w sentencji wyroku uchylając zaskarżona uchwałę.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c.