Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Kielcach

POSTANOWIENIE

Dnia 9 marca 2020 roku

Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SO Magdalena Bajor – Nadolska (spr.)

Sędziowie: SO Hubert Wicik

SO Monika Kośka

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w dniu 9 marca 2020 roku

sprawy z wniosku J. K.

z udziałem Banku (...) S.A. w W.

o wykreślenie wpisów w księgach wieczystych

na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia
31 października 2019 roku, (...), (...), (...) i (...)

postanawia:

I. zmienić zaskarżone postanowienie w całości i wykreślić wpisy hipotek przymusowych wpisanych na rzecz (...) Bank S.A. w W. w działach IV (czwartych) ksiąg wieczystych:

- (...) i (...) w kwocie 211.669,96 (dwieście jedenaście tysięcy sześćset sześćdziesiąt dziewięć 96/100) złotych;

- (...) w kwocie 500.309,14 (pięćset tysięcy trzysta dziewięć 14/100) złotych;

2. zwrócić J. K. z sum Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kielcach kwotę 600 (sześćset złotych) tytułem kosztów sądowych;

II. zwrócić J. K. z sum Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kielcach kwotę 300 (trzysta złotych) tytułem opłaty od apelacji;

III. oddalić wniosek (...) Bank S.A. w W. o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

II Ca 1692/19

UZASADNIENIE

Postanowieniem z 31 października 2019 roku Sąd Rejonowy w Kielcach oddalił wnioski J. K. z 7 czerwca 2019 roku i z 23 lipca 2019 roku o wykreślenie z działu czwartego księgi wieczystej (...) hipoteki przymusowej łącznej w kwocie 500 309,14 złotych oraz z księgi wieczystej (...) i księgi wieczystej (...) hipoteki przymusowej łącznej w kwocie 211 669,96 złotych, które zabezpieczały wierzytelność Banku (...) SA w W..

Sąd Rejonowy ustalił stan faktyczny, z którego wynika, że księga wieczysta (...) jest prowadzona dla nieruchomości położonej w miejscowości T., oznaczonej numerem(...) W dziale drugim wpisany jest J. K., a w dziale czwartym hipoteka przymusowa łączna do kwoty 211 669,96 złotych. Księga wieczysta (...) jest prowadzona dla nieruchomości położonej w miejscowości W., oznaczonej numerem (...)W dziale drugim wpisany jest J. K., a w dziale czwartym hipoteka przymusowa łączna do kwoty 500 309,14 złotych. Księga wieczysta (...) jest prowadzona dla nieruchomości położonej w miejscowości W., oznaczonej numerami (...) i (...). W dziale drugim wpisany jest J. K., a w dziale czwartym hipoteka przymusowa łączna do kwoty 211 669,96 złotych, współobciążająca nieruchomość z księgi wieczystej (...). Hipoteki te zostały wpisane na rzecz Banku (...) SA w W..

W dniu 5 lutego 2019 roku w dziale trzecim księgi wieczystej (...) oraz w dziale trzecim księgi wieczystej (...) dokonano wpisu roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości objętych tymi księgami na rzecz J. K., na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości objętej aktem notarialnym Rep.A (...), sporządzonym w kancelarii notariusza P. T..
W umowie tej zbywca PHU (...) sp. z o.o. w K. i nabywca nieruchomości zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oznaczonych numerami (...) i (...) objętych księgą wieczystą (...) oraz nieruchomości oznaczonej numerem (...) objętej księgą wieczystą (...). Ówczesny właściciel zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości wolnych od obciążeń innych niż opisane w akcie notarialnym i w księgach wieczystych.

W dniu 11 lutego 2019 roku Bank (...) SA w W. złożył wniosek o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej (...) do kwoty 500 309,14 złotych w oparciu o sądowy nakaz zapłaty. Wpisu dokonano 7 marca 2019 roku.

W dniu 25 kwietnia 2019 roku Bank (...) SA w W. złożył wniosek o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej (...) do kwoty 211 669,96 złotych w oparciu o sądowy nakaz zapłaty. Wpisu dokonano 16 maja 2019 roku.

W dniu 26 kwietnia 2019 roku PHU (...) sp. z o.o. w K. i J. K. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której J. K. nabył własność nieruchomości oznaczonych jako działki numerami (...), powstałych z działki (...), objętej księgą wieczystą (...) oraz własność nieruchomości oznaczonej jako działka (...), powstałej z działki (...), objętej księgą wieczystą (...).

Na wniosek J. K. zawarty w akcie notarialnym Rep. A (...), w dniu 5 czerwca 2019 roku została założona dla nabytych nieruchomości księga wieczysta (...), do której z urzędu został przeniesiony wpis hipoteki przymusowej do kwoty 211 669,96 złotych. W księdze wieczystej (...) ujawniono hipotekę przymusową łączną i księgę współobciążoną (...). W księdze wieczystej (...), po odłączeniu części nieruchomości ujawniono hipotekę przymusową łączną do kwoty 500 309,14 złotych i księgę współobciążoną (...).

W dniu 7 czerwca 2019 roku PHU (...) sp. z o.o. w K. i J. K. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której J. K. nabył własność nieruchomości oznaczonej jako działka (...), objętej księgą wieczystą (...) oraz nieruchomości oznaczonej jako działka (...), objętej księgą wieczystą (...). W obejmującym tę umowę akcie notarialnym Rep.(...)został zawarty wniosek J. K. o wykreślenie z działu IV księgi wieczystej (...) hipoteki przymusowej łącznej do kwoty 211 669,96 złotych oraz o wykreślenie z działu IV księgi wieczystej (...) hipoteki przymusowej łącznej do kwoty 500 309,14 złotych. W dniu 23 lipca 2019 roku J. K. złożył wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej łącznej do kwoty 211 669/96 złotych z działu IV księgi wieczystej (...) oraz z działu IV księgi wieczystej (...).

Wnioski J. K. zostały zarejestrowane pod numerami DzKw (...) i DzKw(...) oraz DzKw (...), a następnie połączone do wspólnego rozpoznania pod numerem DzKw 20824/19.

Sąd Rejonowy uznał wnioski (błędnie w orzeczeniu wskazano „wniosek”) za niezasadne. Zdaniem Sądu Rejonowego przytoczony przez wnioskodawcę przepis art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dotyczy wykreślenia praw kolidujących z prawem objętym ujawnionym w księdze wieczystej roszczeniem, przy czym prawem kolidującym nie może być prawo nabyte na innej podstawie niż czynność prawna, w szczególności przepis ten nie stosuje się do hipoteki przymusowej. Sąd Rejonowy przytoczył też pogląd z orzecznictwa Sądu Najwyższego, zgodnie z którym, ustanowiona w art. 17 u.k.w.h. zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnych, nie ma więc zastosowania do hipoteki przymusowej łącznej wpisywanej do nowoutworzonej księgi wieczystej z urzędu. Jeżeli nieruchomość została obciążona hipoteką na rzecz osoby trzeciej, wbrew umowie przedwstępnej, to zobowiązany z umowy przedwstępnej nie może bez zgody tej osoby przenieść własności na rzecz uprawnionego z umowy przedwstępnej, bez obciążenia hipoteką. W razie podziału nieruchomości hipoteka ją obciążająca utrzymuje się na wszystkich nieruchomościach utworzonych w drodze podziału (art. 76 ust.1 u.k.w.h.).
W ocenie Sądu Rejonowego nie zachodzi kolizja pomiędzy wpisem hipoteki a wpisem prawa własności. Wpis hipoteki nie jest sprzeczny z tym prawem ani go nie narusza w inny sposób. Wykładnia art. 18 u.k.w.h. prowadzi do wniosku, że wpisy hipotek i innych ograniczonych praw rzeczowych nie są sprzeczne z wpisem prawa własności lub użytkowania wieczystego. Sam wpis hipoteki nie powoduje niemożności wykonywania prawa własności. Sąd Rejonowy wskazał również, że przepis art. 76 ust. 1 u.k.w.h. chroni interes wierzycieli, których wierzytelności zostały zabezpieczone hipotekami, uniezależniając zakres zabezpieczenia hipotecznego od późniejszych działań właścicieli obciążonej nieruchomości. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość utrzymuje się na wszystkich nieruchomościach utworzonych w drodze podziału do czasu całkowitego wygaśnięcia wierzytelności. W razie założenia nowej księgi dla części obciążonej nieruchomości, bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia i inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości.

Apelację od tego postanowienia złożył wnioskodawca. Zaskarżył postanowienie w całości i zarzucił: 1) nierozpoznanie istoty sprawy wobec wskazanie w sentencji postanowienia, że sąd oddala wniosek, gdy tymczasem sprawa w wyniku połączenia dotyczyła trzech wniosków; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 17 i art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, polegające na błędnym uznaniu, że: a) ustanowiona w art. 17 u.k.w.h. zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do prawa nabytego po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnych i nie ma zastosowania do hipoteki przymusowej łącznej, b) art. 18 u.k.w.h. nie stosuje się do hipoteki przymusowej, która nie może zostać wykreślona na podstawie powołanego przepisu, c) nie zachodzi kolizja między wpisem hipoteki a wpisem prawa własności – wpis hipoteki nie jest sprzeczny z wpisem prawa, którego dotyczyło roszczenie, ani w inny sposób go nie narusza; 3) naruszenia prawa materialnego – art. 76 ust.5 u.k.w.h. przez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy ja stanowi ten przepis, art. 76 ust.1 cytowanej ustawy nie znajduje zastosowania w przypadku nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki, co za tym idzie błędne uznanie, iż w sposób prawidłowy dokonane zostało przeniesienie wpisu hipoteki przymusowej do nowozakładanej księgi dla części nieruchomości odłączonej z księgi wieczystej (...); 4) naruszenie przepisów postepowania – art. 626 ⁸ §2 k.p.c. przez brak zbadania dokumentów spełniających wymogi z art. 31 ust. 1 u.k.w.h., na które powoływał się wnioskodawca.

Skarżący wniósł o wykreślenie hipoteki przymusowej łącznej na kwotę 211 669,96 złotych z księgi wieczystej (...) i z księgi wieczystej (...) oraz o wykreślenie hipoteki przymusowej łącznej na kwotę 500 309,14 złotych z księgi wieczystej (...). Nadto wniósł o zwrot opłat od wniosków, skargi na orzeczenie referendarza oraz opłaty od apelacji. Ewentualnie domagał się uchylenia postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

(...) Bank (...) SA w W. wniósł o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać jednak należy na niezasadność zarzutu dotyczącego nierozpoznania przez Sąd Rejonowy istoty sprawy z uwagi na wyrzeczenie w formule sentencji o „oddaleniu wniosku” w sytuacji gdy przedmiotem rozpoznania powinny być objęte trzy wnioski J. K.. W ocenie Sądu Okręgowego, doszło ze strony Sądu Rejonowego do popełnienia oczywistej niedokładności przez użycie słowa „wniosek”.
W istocie, Sąd Rejonowy poddał ocenie wszystkie wnioski złożone przez wnioskodawcę, co jednoznacznie wynika z treści pisemnego uzasadnienia. Nie ulega wątpliwości, że wszystkie trzy wnioski zarejestrowane pod numerami DzKw (...) DzKw (...) i DzKw (...) zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia w sprawie pod numerem DzKw (...) w której zapadło zaskarżone postanowienie. Postanowienie to odnosi się do wszystkich wymienionych wniosków, a zatem prawidłowo Sąd Rejonowy powinien był oddalić wnioski a nie wniosek. Wskazana wadliwość nie daje jednak podstawy do uznania, iż doszło do nierozpoznania istoty sprawy.

Rację ma natomiast skarżący zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego. Zgodzić się należy ze skarżącym, iż pogląd o zasadności stosowania art. 17 i art. 18 u.k.w.h. do hipoteki przymusowej jest obecnie dominujący w doktrynie jak i w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Sąd Rejonowy powołał się na pogląd, zgodnie z którym wynikająca z przepisu art. 17 u.k.w.h zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnej, a więc nie ma zastosowania do hipoteki przymusowej. Tymczasem w orzecznictwie podkreśla się, że celem art. 17 u.k.w.h. jest zapewnienie ochrony uprawnionemu z praw osobistych lub roszczeń w przypadku rozporządzenia nieruchomością, przez które rozumie się taką czynność prawną, której bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie albo zniesienie prawa majątkowego. Wprawdzie z treści przepisu wynika ochrona przed zdarzeniami przybierającymi postać czynności prawnych, jednak w przypadku hipoteki przymusowej, o której mowa w art. 109 u.k.w.h., do jej powstania, oprócz wpisu (art. 667 u.k.w.h.) i tytułu wykonawczego (art. 109 uk.w.h.) konieczna jest inicjatywa wierzyciela, którą kwalifikuje się jako jego jednostronne oświadczenie. Przepis art. 17 u.k.w.h. stanowi podstawę skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis także w odniesieniu do wierzyciela hipotecznego, który uzyskał wpis po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Taki pogląd został wyrażony przez Sąd Najwyższy, między innymi, w postanowieniu z 30 stycznia 2018 roku, IIICSK 385/16, Lex nr 2459679 i w postanowieniu z 29 maja 2018 roku IV CSK 624/17, Lex nr 2550126. Sąd Najwyższy podkreślił, że inna interpretacja cytowanego przepisu prowadziłaby do zniweczenia skutków zasady pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej, a także rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada pierwszeństwa na gruncie ustawy o księgach wieczystych sprowadza się to tego, że prawo wpisane później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa wpisanego wcześniej, z wyjątkiem innych zasad pierwszeństwa wynikających z przepisów szczególnych. W odniesieniu do hipoteki przymusowej nie ma innych przepisów modyfikujących zasadę pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej. Sąd Okręgowy rozpoznający niniejszą sprawę podziela rozważania Sądu Najwyższego wyrażone w cytowanych orzeczeniach.

W świetle przytoczonych rozważań, podkreślenia wymaga konieczność ochrony roszczenia wpisanego do księgi wieczystej, która była wolna od obciążenia. W przedmiotowej sprawie roszczenie J. K. o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione w księgach wieczystych (...) i (...) w dniu 5 lutego 2019 roku, natomiast wniosek Banku (...) o wpis hipoteki przymusowej został złożony do księgi wieczystej (...) w dniu 11 lutego 2019 roku, a do księgi wieczystej (...) w dniu 25 kwietnia 2019 roku, a zatem w obu przypadkach w terminie późniejszym. Roszczenie wnioskodawcy było zatem skuteczne względem prawa nabytego przez uczestnika.

Zgodnie z art. 18 u.k.w.h. równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. Kolizja prawa wpisanego na podstawie roszczenia z nabytym prawem podmiotowym może polegać na tym, że wpis prawa nabytego będzie naruszać prawo wynikające z ujawnionego roszczenia w inny sposób, nie tylko poprzez sprzeczność praw. Ma to miejsce wówczas gdy jedno prawo ogranicza wykonywanie drugiego. W postanowieniu z 6 września 2013 roku, w sprawie V CSK 433/12, Sąd Najwyższy wskazał, że art. 18 u.k.w.h. znajduje zastosowanie do wpisu hipoteki gdy wcześniej ujawniono w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono, że własność nieruchomości zostanie przeniesiona bez żadnych obciążeń. W takiej sytuacji przy wpisywaniu nabywcy jako właściciela nieruchomości należałoby wykreślić hipotekę z urzędu. Zgodzić się należy, że hipoteka narusza prawo własności „w inny sposób”, choćby przez ograniczenie swobody w korzystaniu z nieruchomości w rozporządzaniu nią oraz przez niewątpliwy wpływ na wartość prawa. Przypomnieć należy, że w rozpoznawanej sprawie strony umowy przedwstępnej zastrzegły, iż właściciel sprzeda nieruchomości wolne od obciążeń innych niż zapisane w księgach wieczystych i opisane w akcie notarialnym. Dodać tylko wypada, że w doktrynie reprezentowane jest stanowisko, iż brak zastrzeżenia o przeniesieniu prawa bez obciążeń nie stoi na przeszkodzie zastosowaniu art. 18 u.k.h.w. Spełnione zatem zostały przesłanki wykreślenia hipotek przymusowych, zgodnie z wnioskiem. J. K. przez zawarcie w dniu 26 czerwca 2019 roku umowy sprzedaży nieruchomości nabył prawo własności objęte wcześniej ujawnionym w księdze wieczystej roszczeniem, które to prawo zostało następnie ujawnione w księgach wieczystych. Doszło zatem do powstania prawa podmiotowego wskazanego w treści ujawnionego roszczenia, co dało, łącznie z omówionymi przesłankami, podstawę do zastosowania art. 18 u.k.w.h..

Zaistniała też podstawa do wykreślenia hipoteki łącznej do kwoty 211 669,96 złotych z księgi wieczystej (...), jako nowoutworzonej dla nabytych działek, objętych księgą wieczystą (...). Wpis tej hipoteki nastąpił z urzędu. Rację ma skarżący, iż doszło w tym przypadku do naruszenia przepisu prawa materialnego. Sąd Rejonowy nie uwzględnił treści art. 76 ust.5 (dodany przez ustawę z 15.05.2015r. (Dz. U. 2015, poz.978), zgodnie z którym w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki. Roszczenie wnioskodawcy nabycia własności nieruchomości było ujawnione w księdze wieczystej (...) już w dniu 5 lutego 2019 roku. Z tej księgi wydzielono działki (...), dla których założono nową księgę (...). W chwili jej zakładania 5 czerwca 2019 roku w księdze wieczystej (...) była już wpisana hipoteka na podstawie wniosku Banku (...) z dnia 25 kwietnia 2019 roku. Hipoteka ta jako hipoteka przymusowa łączna nie powinna być wpisana do nowej księgi wieczystej, ponieważ nie obciąża ona nieruchomości obejmującej działki (...), jako wydzielone w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed jej powstaniem.

Wskazać należy, że art. 76 ust.5 nie wprowadza rozróżnień w odniesieniu do hipoteki, a zatem ma zastosowanie także do hipoteki przymusowej. Przepis ten potwierdza zasadę pierwszeństwa praw i roszczeń wpisanych w księdze wieczystej przed hipoteką jako ograniczonym prawem rzeczowym ( tak SN w postanowieniu z 30 stycznia 2018r, III CSK 385/16, Lex 2459679 i postanowieniu z 29 maja 2018 r, IV CSK 624/17, Lex nr 2550126).

Zgodnie z treścią przepisu art. 18 u.k.w.h. wpisy praw kolidujących wykreśla się z urzędu (art. 626 ⁸ §1 k.p.c.). W sytuacji jednak, gdy sąd wieczystoksięgowy zaniecha wykreślenia wpisów, uprawniony może złożyć wniosek o ich wykreślenie, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. W takiej sytuacji wniosek nie podlega opłacie sądowej. Dlatego na aprobatę zasługuje wniosek skarżącego o zwrot uiszczonych opłat zarówno w postępowaniu pierwszoinstancyjnym jak i w postępowaniu apelacyjnym, o czym Sąd Okręgowy orzekł w punkcie I. ppkt 2 i w punkcie II. postanowienia.

Mając na uwadze przytoczone okoliczności Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie i orzekł o wykreśleniu hipotek przymusowych z działów czwartych ksiąg wieczystych (...) i (...) w kwocie 211 669,96 złotych i księgi wieczystej (...) w kwocie 500 309,14 złotych.

Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 386§1 k.p.c. w zw. z art. 13§2 k.p.c.

Wniosek uczestnika o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego należało oddalić ponieważ apelacja wnioskodawcy została uwzględniona w całości.

SSO Magdalena Bajor-Nadolska SSO Monika Kośka SSO Hubert Wicik

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

(...)

(...) (...)

(...)

(...), ul. (...);

(...)

(...) (...) ;

(...)

(...)

(...) (...) V., (...)

(...)

(...)