Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Kielcach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 kwietnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Mariusz Broda

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2025 r. w Kielcach

na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.

przeciwko M. M. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego M. M. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach

z dnia 7 listopada 2024 r. sygn. akt VIII C 871/24

1. zmienia zaskarżony wyrok:

a) w punkcie I (pierwszym) w całości i oddala powództwo,

b) w punkcie II (drugim) w całości i zasądza od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. na rzecz M. M. (1) kwotę 3617 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych, tytułem kosztów procesu, z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za okres po upływie tygodnia od dnia doręczenia niniejszego orzeczenia pełnomocnikowi powoda, do dnia zapłaty;

2. zasądza od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. na rzecz M. M. (1) kwotę 3166 (trzy tysiące sto sześćdziesiąt sześć) złotych, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia w przedmiocie kosztów postępowania apelacyjnego, do dnia zapłaty.

(...)

(...)

Sygn. akt II Ca 117/25

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 7.11.2024 r. Sąd Rejonowy w Kielcach:

- w pkt I zasądził od pozwanego M. M. (1) na rzecz powoda (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 27 303,88 zł (dwadzieścia siedem tysięcy trzysta trzy złote osiemdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 9 kwietnia 2024 roku do dnia zapłaty;

- w pkt II zasądził od pozwanego M. M. (1) na rzecz powoda (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 4 983 zł (cztery tysiące dziewięćset osiemdziesiąt trzy złote) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

W dniu 26 kwietnia 2023 roku M. M. (1) zawarł z powodem umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości bez klauzuli wyłączności, sprzedażą nieruchomości miał zajmować się także sam pozwany oraz jego znajoma zajmująca się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Była to umowa rezultatu. W ramach tej umowy pozwany jako zleceniodawca powierzył pośrednikowi podjęcie niezbędnych czynności zmierzających do zawarcia umowy przedwstępnej/przyrzeczonej sprzedaży prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem położonej w O. przy ul. (...) o pow. całkowitej 580 m ². Proponowana cena sprzedaży została ustalona na kwotę 1.250.000 zł. Pozwany oświadczył, że jest współwłaścicielem nieruchomości na zasadzie wspólności majątkowej i zleca pośrednikowi sprzedaż wskazanej nieruchomości. Strony ustaliły wynagrodzenie za czynności objęte umową zakończone zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości w wysokości 4% brutto. Zapłata całości wynagrodzenia miała nastąpić przy podpisaniu przez zleceniodawcę umowy sprzedaży nieruchomości z osobą wskazaną zleceniodawcy przez pośrednika lecz nie wcześniej niż po zapłacie zleceniodawcy całości wynagrodzenia za sprzedaną nieruchomość dokonaną przez klienta wskazanego w akcie sprzedaży. Umowa została zawarta do dnia 26 października 2023 roku . Zleceniodawca oświadczył że warunki i treść umowy zostały z nim uzgodnione indywidualnie, akceptuje je i zobowiązuje respektować z poszanowaniem odpowiednich przepisów prawa.

M. M. (2) oraz H. M. pisemnym upoważnieniem z dnia 24 marca 2023 roku upoważnili syna M. M. (1) do reprezentowania ich i podejmowania decyzji i zobowiązań związanych ze sprzedażą ich wspólnej nieruchomości zlokalizowanej pod adresem: O., ul. (...). Wskazanym dokumentem upoważnienia posłużył się M. M. (3) podczas zawarcia z powódką umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości w dniu 26 kwietnia 2023 roku, gdzie dzie w umowie wskazano, że M. M. (1) działa także będąc uprawnionym do reprezentacji na podstawie pełnomocnictwa z 24 kwietnia 2023 roku. Jednocześnie oświadczając, że posiada w tym zakresie wymagane umocowania, które upoważniają go do skutecznego składania oświadczeń woli, a także że działa w granicach umocowania. Przed podpisaniem umowy z 26 kwietnia 2023 roku M. M. (1) spotkał się z B. P., było to pierwsze spotkanie w trakcie którego B. P. nie wiedział, że pozwany nie jest jedynym właścicielem nieruchomości. Po powzięciu tej informacji wskazał, że potrzebuje pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli (rodziców pozwanego) ponieważ musi mieć pewność, że umowa dotyczy całości nieruchomości gdyż nie zajmuje się sprzedażą udziałów w nieruchomości. Ponadto sporządził projekt umowy który wysłał w wiadomości e-mail pozwanemu, który nanosił na niego zmiany, przy czym nie dotyczyły one samej wysokości zapłaty powodowi.

W dniu 9 października 2023 roku przed notariuszem J. S. w Kancelarii Notarialnej w K. została zawarta w formie aktu notarialnego nr Rep (...) przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której H. M., M. M. (2) oraz M. M. (1) przenieśli na J. K. własność nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie S., miejscowości O. składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...) o powierzchni 0,6381 ha, (...) o pow. 0,0043ha, (...) o pow. 0,0040ha, dla której Sąd Rejonowy w Kielcach, VI Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). H. oraz M. M. (2) na dzień zawarcia umowy sprzedaży posiadali udział w wysokości ½ nieruchomości, zaś pozostała część w wysokości ½ należała do M. M. (1). Na podstawie przedwstępnej umowy H. oraz M. M. (2) zobowiązali się zawrzeć umowę na podstawie której sprzedadzą J. K. udział wynoszący ½ w prawie nieruchomości za kwotę 670.000zł. M. M. (1) zobowiązał się zawrzeć umowę na podstawie której sprzeda J. K. udział wynoszący ½ w prawie nieruchomości za kwotę 670.000zł. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej B. P. który w tamtym czasie potrzebował pieniędzy w związku z inną inwestycją poprosił pozwanego o zapłatę części kwoty z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Pozwany wyraził na to zgodę i zapłacił na rzecz powódki 5 360 zł, w związku z czym w dniu 10 października 2023 roku została wystawiona Faktura Vat numer (...) na kwotę 5.360 zł z tytułu usługi pośrednictwa w sprzedaży domu. W fakturze wprost, wytłuszczonym drukiem wskazano, że dotyczy 10% wynagrodzenia.

W dniu 18 stycznia 2024 roku przed notariuszem J. S. w Kancelarii Notarialnej w K. została zawarta w formie aktu notarialnego nr (...) umowa sprzedaży, na podstawie której H. M., M. M. (2) oraz M. M. (1) przenieśli na J. K. własność nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie S., miejscowości O. składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...) o powierzchni 0,6381 ha, (...) o pow. 0,0043ha, (...) o pow. 0,0040ha, dla której Sąd Rejonowy w Kielcach, VI Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Na podstawie umowy H. oraz M. M. (2) sprzedali J. K. udział wynoszący ½ w prawie nieruchomości za kwotę 670.000zł, zaś M. M. (1) sprzedał J. K. swój udział wynoszący ½ w prawie nieruchomości za kwotę również 670.000zł.

W dniu 1 lutego 2024 roku powód wystawił M. M. (1) Fakturę Vat numer (...)// (...) na kwotę 48.240 zł z tytułu usługi pośrednictwa w sprzedaży domu. Faktura stanowiła 90% należnego wynagrodzenia. W związku z brakiem zapłaty z tytułu wskazanej faktury, powód w dniu 22 lutego 2024 roku wezwał M. M. (1) do zapłaty kwoty 48.240 zł w terminie 3 dni od dnia doręczenia wezwania. Po otrzymaniu wezwania do zapłaty pozwany uiścił na rzecz pozwanego kwotę 21.440 zł.

Wyjaśniając podstawy takich ustaleń Sąd pierwszej instancji wskazał, że dał wiarę dowodom z przesłuchania stron za wyjątkiem wskazania przez pozwanego, że miał zapłacić 2% od ceny sprzedaży nieruchomości, 4% od wartości jego udziału – nie ma żadnego dowodu, który powyższą okoliczność by potwierdzał, natomiast w umowie pośrednictwa nieruchomości wskazane jest wprost 4% bez odwoływania się do udziałów, ponadto pozwany nie protestował, gdy wystawiona była pierwsza faktura na kwotę 5 600 zł w której wskazano wprost, pogrubionym drukiem, że jest to 10% wynagrodzenia, nie wskazywał do momentu wystawienia faktury końcowej że w umowie jest jakiś błąd, nie wiarygodne w ocenie Sądu jest wskazanie pozwanego, że zamierzał to wyjaśnić później – w ocenie Sądu chodziło o zbyt duże kwoty i zbyt dużą rozbieżność by pozwany, który nie jest osobą nieporadną w żaden sposób nie zareagował, a słuchany na rozprawie, zasłaniał się niepamięcią co do tego jaki procent wynagrodzenia był wpisany w umowie pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy rozważył w następujący sposób:

Zgodnie z art. 179b i art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

W ocenie Sądu kwota wynagrodzenia za pośrednictwo nie może być badana pod kątem tzw. klauzul abuzywnych, ponieważ zgodnie z art. 385 ¹§ 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W ocenie Sądu zapłata wynagrodzenia przez pozwanego za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości była świadczeniem głównym pozwanego, a ponadto w ocenie Sądu stawka 4% została sformułowana w sposób jasny, czytelny i zrozumiały. Nigdzie w umowie nie ma odniesienia do innej stawki procentowej ani do wskazania, że wynagrodzenia powoda będzie odnoszone do udziału w prawie własności, w ocenie Sądu te wskazania to taktyka procesowa pozwanego, który nie wprowadzał czy nie postulował wprowadzenia zmian w czytelnym zapisie umowy dotyczącym 4% wynagrodzenia, nie kwestionował przed podpisaniem umowy przyrzeczonej że w fakturze (...) błędnie wskazano, że kwota 5 3600 zł to 10% wynagrodzenia. Również w ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie wskazania pozwanego, że umowa była wielostronicowa i skomplikowana, jak sam pozwany wskazał z zawodu jest ekonomistą, natomiast umowa wraz ze wszystkimi załącznikami, pouczeniami dotyczącymi RODO, formularzami oświadczeń liczy 11 stron, a samo wynagrodzenie określone jest czytelnie na stronie 3. Projekt umowy został także wysłany do pozwanego, który mógł się z nim zapoznać, skonsultować jego treść z innymi osobami oraz nanosić zmiany.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 r. (sygn. akt IV CSK 464/09) umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. W wyroku z dna 24 września 2009 r. sygn. akt I V CSK 138/09 Sąd Najwyższy podkreślił, iż przy oszczędnej regulacji ustawowej, zasadnicze znaczenie ma ukształtowanie konkretnego stosunku zobowiązaniowego w samej umowie. W okolicznościach przedmiotowej sprawy strony w umowie ustaliły, iż wynagrodzenie jest należne w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia przez zamawiającego umowy, której dotyczyło pośrednictwo. Zawierając umowę strony działały w ramach swobody umów. Żadna okoliczność nie spowodowała, że pozwany był w jakikolwiek sposób zmuszony do akceptacji stawki na poziomie 4%, stawkę te zaakceptował dobrowolnie, tym bardziej, że wprowadzając zmiany do umowy, nie wprowadził zmian w zakresie stawki wynagrodzenia. W § 7 umowy pozwany oświadczył, że warunki umowy zostały uzgodnione indywidualnie, akceptuje je i zobowiązuje się respektować. Umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została zawarta trakcie trwania umowy pośrednictwa. Powód podejmował wszystkie czynności mające na celu znalezienie kupującego oraz doprowadzenie do zawarcia umowy przyrzeczonej, sam pozwany nie zarzucał powodowi niewłaściwego wykonania zobowiązania. Nie ma znaczenia okoliczność, że umowa pośrednictwa została zawarta na czas określony, tj. do dnia 26.10.2023 r., a umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została podpisana w dniu 18.01.2024 r., albowiem przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta w dniu 09.10.2023 r., a zatem w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa i doprowadziła bezpośrednio do zawarcia umowy końcowej.

W ocenie Sądu strony zawarły umowę w warunkach swobody umów i po wykonaniu jej przez powoda pozwany nie może kwestionować wysokości swojego zobowiązania zwłaszcza w oparciu o argumenty, że inna znana mu osoba zobowiązała się do pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości za kwotę niższą czy też że inni pośrednicy mają inne stawki, ponieważ nie istnieją sztywne kwoty czy procenty jakie można pobierać od tego typu umów pozostaje to do ustalenia między stronami, na co wpływają takie okoliczności jak to czy umowa będzie umową na wyłączność czy też nie, na jaki okres jest zawarta, czy jest umową rezultatu czy starannego działania. Mając powyższe na uwadze Sąd nie znalazł podstaw do oddalenia powództwa co do zasady, co do samej wysokości powództwo również było uzasadnione. Nieruchomość ostatecznie została sprzedana za kwotę 1.340.000 zł a zatem należne powodowi wynagrodzenie zgodnie z umową wyniosło 4% ceny tj. 53.600 zł, skoro pozwany wcześniej zapłacił już 5 360 zł i 21 440 zł to pozostała do zapłaty różnica w kwocie 26 800 zł. Zasadne było także roszczenie odsetkowe zarówno co do skapitalizowanych odsetek jak i odsetek za opóźnienie. Zgodnie z art. 481 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. Data zapłaty ceny przez pozwanego wynikała z umowy, zatem naliczanie odsetek od 6 lutego 2024 roku było zasadne.

Z tych względów Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za zasadne.

Wyrok w całości zaskarżył pozwany. W wywiedzionej apelacji zarzucił:

1/ naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przeprowadzenie dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentu umowy pośrednictwa sprzedaży z dnia 23.04.2023 r. oraz dowodu z przesłuchania stron przez niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania przyjęcie że pozwany będąc jedynie współwłaścicielem nieruchomości ustalił z powodem wynagrodzenie za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości 4% całej ceny sprzedaży;

2/ naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i dokonanie wykładni postanowień umowy pośrednictwa sprzedaży z dnia 2023 r. niezgodnie zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami oraz niezgodnie z zamiarem stron i celem umowy a to poprzez przyjęcie że pozwany zobowiązał się do zapłaty powodowi wynagrodzenia w wysokości 4% całej ceny sprzedaży podczas gdy pozwany jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości.

Wobec powyższego skarżący wniósł o:

1/ zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego;

2/ zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu przed sądem drugiej instancji według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego w osobie radcy prawnego.

Powód, w odpowiedzi na apelację, wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja, o ile doprowadziła do zmiany zaskarżonego wyroku, okazała się zasadna.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy – z jednym zasadniczym wyjątkiem dotyczącym wysokości należnego powodowi od pozwanego wynagrodzenia z tytułu wykonania przez powoda łączącej strony umowy pośrednictwa – w rozumieniu art. 180 ust 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j, dalej: u.g.n.). Wysokość wynagrodzenia była między stronami sporna w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji, a spór ten przeniósł się także na etap postępowania apelacyjnego – biorąc pod uwagę kierunek zarzutów apelacji oraz stanowisko powoda wyrażone w odpowiedzi na apelację.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd Rejonowy ustalił wysokość należnego powodowi wynagrodzenia na podstawie treści łączącej strony umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 26.04.2023 r. pomiędzy M. M. (1), a (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. (k. 12-16), a w szczególności jej § 4 ust. 1. Z jednej strony Sąd Rejonowy stwierdził, że „Strony Ustaliły wynagrodzenie za czynności objęte umową zakończoną zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości w wysokości 4% brutto”, a z drugiej ocenił, że stawka 4% została sformułowana w sposób jasny czytelny i zrozumiały, konkludując, że należne powodowi wynagrodzenie zgodnie z umową to 4% ceny, to kwota 53 1600 zł, a skoro pozwany dotychczas zapłacił mu 5360 zł i 21 440 zł, to do zapłaty pozostała mu kwota 26 800 zł. Podkreślenia wymaga, to że taka ocena Sądu pierwszej instancji dotyczyła jedynie zapisu o „stawce 4 %”, a więc nie odnosiła się do samego uregulowania wynagrodzenia, a są to dwa różne zagadnienia.

Analiza treści umowy przede wszystkim prowadzi do dość oczywistego wniosku, a mianowicie takiego, że nie zawiera ona takiego postanowienia, które określałoby należne powodowi wynagrodzenie – albo wprost, albo poprzez wskazanie zupełnych i weryfikowalnych podstaw jego ustalenia (wyliczenia). Zapis o „4 % brutto” bez odniesienia tak ujętego „wskaźnika” do skonkretyzowanej podstawy, przykładowo - postaci ceny całej nieruchomości, ceny udziału w jej współwłasności, granicy ceny do uzyskania za nią – określonej w umowie pośrednictwa („ceny proponowanej sprzedaży do uzyskania”), czy wreszcie ceny rzeczywiście uzyskanej w wyniku sprzedaży, do której miałoby dojść na skutek wykonania przez pośrednika umowy sprzedaży nieruchomości. Z takiej perspektywy ten ukształtowany pomiędzy stronami spór o wysokość wynagrodzenia, a w szczególności o to, do czego odnosiło się to zapisane w umowie „4 % brutto”, wydaje się nie być przypadkowy, zważywszy i na to, jak każda ze stron rekonstruowała okoliczności dotyczące uzgodnienia ceny towarzyszące zawarciu umowy pośrednictwa.

W następnej kolejności należało wyjaśnić to, czy i jakie znaczenie dla udzielenia odpowiedzi na pytanie o wysokość należnego powodowi wynagrodzenia ma ten oczywisty „niedostatek” jego uregulowania w umowie pośrednictwa, w szczególności, czy może zostać on „sanowany”, czy „uzupełniony” tylko drogą samej wykładni umowy i czy w ogóle zachodzi taka potrzeba, zważywszy na charakter - typ umowy pośrednictwa – nazwany i to, jakie przepisy mogą mieć do niej zastosowanie, w sytuacji kiedy ta przedmiotowa umowa zawiera nie tylko elementy umowy pośrednictwa, ale i innej – zbliżonej do siebie umowy, co czyni ją umową mieszaną.

Zgodnie z treścią art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało oraz ustalone zwyczaje. Reguła ta ma zastosowanie do wszystkich oświadczeń woli, a więc i tych objętych umową i wyczerpujących jej istotę. Z kolei stosownie do treści art. 65 § 2 k.c. w umowach należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przypomnieć należy, że proces zrekonstruowania znaczenia treści postanowień umowy przebiega w dwóch etapach. W pierwszym z nich (obejmującym wykładnię subiektywną) sens oświadczenia woli ustala się, mając na względzie rzeczywiste znaczenie treści użytych sformułowań przyjętego przez strony. Zatem za wiążący przyjmuje się sens oświadczenia woli, taki w jakim rozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Tym samym decydująca jest tu rzeczywista zgodna wola stron. Innym słowy, na tym etapie wykładni pierwszeństwo ma ustalenie tego, jaki sens same strony przypisywały użytym w oświadczeniach zwrotom i wyrażeniom, stwierdzeniom. Jeżeli strony rozumiały je w taki sam sposób, to ten sens jest wiążący. W drugim etapie (obejmującym wykładnię obiektywną) właściwy sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak jak adresat sens ten rozumiał i rozumieć powinien. W tym przypadku za wiążące uznaje się takie rozumienie oświadczenia woli, które jest wynikiem starannych zabiegów interpretacyjnych adresata. Decydujące jest zatem to, jak treść oświadczenie rozumiał sam adresat, który z należytą starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby składającej oświadczenie woli. Podkreślenia wymaga to, że tak ujęte reguły interpretacyjne mają zastosowanie w szczególności wtedy, gdy postanowienia umowy nie są dostatecznie jasne. Przy czym zarówno w literaturze przedmiotu (p. także J. Gudowski – Komentarz do KC – SIP Lex), jak orzecznictwie bardzo mocno eksponuje się granice funkcji uzupełniającej i korygującej wykładni umów – w stosunku do ich treści, ze wskazaniem, że w praktyce orzeczniczej są one realizowane z powściągliwością (por. też M. Safjan [w:] Kodeks cywilny..., t. 1, red. K. Pietrzykowski, 2020, komentarz do art. 65, nb 6), z tą wyraźną argumentacją, że art. 65 k.c. nie służy korygowaniu, uzupełnieniu czy „kontroli” treści oświadczeń woli, stosownie do zasad uczciwości i słuszności. Zastrzega się również i to, że wykładnia umowy nie może prowadzić do stwierdzeń w sposób sprzeczny z jej treścią (por. wyrok SN z 18.03.2008 r., II CSK 336/07, LEX nr 385593; por. też S. Rudnicki, R. Trzaskowski (aktual.) [w:] S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza..., 2013, komentarz do art. 65, pkt 1). Nie można zatem dokonać w ramach wykładni art. 65 k.c. takiego „przekształcenia” umowy, które stworzyłoby inną czynność prawną, o zupełnie innej relacji między stronami, w treści której powstałyby inne prawa i obowiązki stron niż te w niej uregulowane, wykreowane możliwości rozwiązania umowy, skutki nieuprawnionego odstąpienia od umowy itp. (por. wyroki SN: z 16.11.2011 r., V CSK 528/10, LEX nr 1096049; z 13.06.2012 r., II CSK 614/11, LEX nr 1231314; z 15.11.2017 r., II CSK 63/17, LEX nr 2428774). Sąd Okręgowy w pełni podziela taki kierunek pojmowania sensu i roli wykładni umowy, bo proces ten nie może prowadzić do wykreowania takich jej treści, które nie tylko w żaden sposób z niej nie wynikają i nie dadzą się zrekonstruować wobec braku ku temu podstaw zarówno tych „subiektywnych”, jak i „obiektywnych”. Przekroczenie tej „granicy”, poprzez kreowanie „nowych” postanowień umowy, przekreślałoby jej sens, znaczenie, ale i wynikające z niej swego rodzaju gwarancje dla stron w zakresie uregulowania ich praw i obowiązków w jej treści. Wykładnia umowy nie może sanować oczywistych braków regulacji w treści umowy, tym bardziej, kiedy jej projekt przygotowuje strona – profesjonalista, który następnie jest zaakceptowany przez drugą jej stronę – konsumenta, a więc w sytuacji, kiedy pozycja tego pierwszego w relacjach z tym drugim jest zdecydowanie „silniejsza”.

Kolejnym zagadnieniem, którego nie można było tracić z pola widzenia jest pytanie o stosunek funkcji uzupełniającej wykładni do art. 56 k.c., zgodnie z którym czynności prawna wywołuje skutki nie tylko w niej wyrażone, ale także i te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego, z ustalonych zwyczajów. W literaturze przedmiotu (p. także J. Gudowski, Komentarz do KC – SIP Lex) podkreśla się, że wąsko rozumiana wykładnia uzupełniająca (co do szerszego rozumienia por. np. M. B., Konwersja..., s. 39 i n., 152 i n.) jest instrumentem bazującym na elemencie subiektywnym, jakim jest wola stron. Należy jej zatem przyznać pierwszeństwo przed art. 56 k.c. wtedy, gdy luka w oświadczeniu ma niejako charakter pozorny, w tym sensie, że na podstawie okoliczności dokonania czynności, z uwzględnieniem ustalonych zwyczajów oraz zasad współżycia społecznego, da się ustalić – z wystarczającym prawdopodobieństwem – iż oświadczający zamierzał (zamierzali) uregulować daną kwestię albo odbiorca oświadczenia rozumiał, że została ona uregulowana w określony sposób. Okoliczności muszą stwarzać podstawę do przyjęcia, że oświadczający zamierzał osiągnąć skutek odpowiadający zasadom współżycia społecznego albo ustalonym zwyczajom, ale jeżeli strony nie znały ustalonego zwyczaju, nie można przyjąć, że chciały go zastosować, podobnie, gdy ich wola co do kwestii nieobjętych wyraźną regulacją była sprzeczna (por. R. Longchamps de Bérier, Uzasadnienie projektu kodeksu zobowiązań, art. 1–167, Warszawa 1937, s. 84). Natomiast uzupełnienie rzeczywistych luk (pominięć) w oświadczeniu jest już domeną zastosowania bardziej zobiektywizowanej podstawy wskazanej w art. 56 k.c., także wtedy, gdy luka ma być wypełniona przez unormowanie, które – w świetle wszelkich dostępnych danych i założenia racjonalności oraz konsekwencji w działaniu – oświadczający najpewniej przewidziałby (przewidzieliby), gdyby przemyślał (przemyśleli) treść oświadczenia woli do końca (por. Z. Radwański [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, 2008, s. 45; M. Bławat, Konwersja..., s. 36 i n., 152 i n.). Sąd Okręgowy podzielając i ten kierunek rozumowania raz jeszcze podkreśla wyżej wyjaśnione już granice wykładni umów. Tam gdzie to jest możliwe, proces ten należy w przeprowadzić. Dopiero jeżeli nie jest to możliwe, bo prowadziłoby to do wykreowania „nowego” postanowienia umowy względem jej treści, a więc nie zrekonstruowania i przypisania właściwego znaczenia tej ostatniej, bądź byłby dopuszczalne, ale proces wykładni z uwagi na skrajne rozbieżności pomiędzy stronami, a następnie zastosowanie kryteriów subiektywnych – zawodzi, to wówczas możliwe pozostaje tylko sięgnięcie po art. 56 k.c. Dla jasności podkreślić należy to, że należy go uwzględniać zawsze wówczas, kiedy umowa wprost nie reguluje pewnej sfery praw i obowiązków jej stron, a czyni to przepis ustawy, który z mocy art. 56 k.c. wywołuje skutek czynności prawnej, jaki wprost nie wynikał z treści samej umowy sensu stricto.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niewątpliwie umową nazwaną – w rozumieniu art. 179 b. u.g.n. Z treści tego przepisu wynika, że polega ona na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów, w tym m.in. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym (efekt nowelizacji art. 180 ust. 5 u.g.n.) brak jest wymogu, by jej treść obejmowała uregulowanie wynagrodzenia należnego pośrednikowi. Stosownie do art. 180 pkt 3 u.g.n. umowa ta wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. To oznacza, że brak postanowienia o wynagrodzeniu, bądź o podstawach służących do wyliczenia (ustalenia) takiego wynagrodzenia, nie skutkuje jej nieważnością, tak z punktu widzenia przepisu art. 58 § 1 k.c., jak z punktu widzenia przepisu art. 73 § 1 k.c.

Przywołany już zapis § 4 ust. 1 przedmiotowej umowy z całą pewnością nie regulował ani wysokości wynagrodzenia (należnego pośrednikowi), ani identyfikowalnych oraz kompletnych podstaw ustalenia (wyliczenia tego wynagrodzenia. Sam wskaźnik „4 % brutto” wniosku tego nie zmieniał, skoro z treści umowy w żaden sposób nie wynikało, że do czego należy go odnieść, innymi słowy co stanowi podstawę wyliczenia wynagrodzenia przy uwzględnieniu tego procentowego wskaźnika.

W ocenie Sądu Okręgowego jakakolwiek próba wykładni tego postanowienia wykraczałaby poza już wyżej wyczerpująco wyjaśnione granice jej dopuszczalności, albowiem w istocie nie prowadziłaby do odpowiedzi na pytanie o rozumienie postanowień umowy co do wysokości wynagrodzenia bądź identyfikowalnych podstaw jego ustalenia (obliczenia), a w to miejsce musiałaby wykreować „nowe” skonkretyzowane postanowienie, które zawierałoby w sobie brakujący istotny (zasadniczy) elementy podstawy wynagrodzenia. Raz jeszcze należy to podkreślić, w ten sposób nie doszłoby do zrekonstruowania rozumienia postanowienia umowy, a wykreowania i wprowadzenia do jej treści zupełnie nowego, nie określonego w niej wcześniej, elementu. Zatem już z tej tylko przyczyny odpowiedzi na pytanie o wysokość należnego wynagrodzenia należało poszukiwać z uwzględnieniem art. 56 k.c. Jeżeli nawet założyć, że ta wykładnia wobec tak daleko idącego barku (luki) umowy byłaby dopuszczalna, to jej przeprowadzenie w sposób także wyczerpująco wyżej wyjaśniony nie doprowadziłoby do żadnego wiążącego rezultatu. Jeśli idzie o etap subiektywny, to skrajnie rozbieżne stanowiska obu strony co do rozumienia postanowienia o wynagrodzeniu (powód twierdził o 4 % od cenny sprzedaży całej nieruchomości, a pozwany twierdził o 4 % od ceny sprzedaży jego udziału - 1/2 – we współwłasności nieruchomości i wobec tego o 2 % od ceny sprzedaży całej nieruchomości) wykluczały ustalenie zgodnej woli stron co do wysokości wynagrodzenia za usługę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Jeśli chodzi o metodę obiektywną, to ta zawodzi z kilku przyczyn. Przedmiotem umowy pośrednictwa była sprzedaż nieruchomości pozostającej we współwłasności trzech osób (z rozkładem udziałów – ½ należący do pozwanego i ½ - należący łącznie do rodziców powoda). Rodzice powoda nie byli stroną umowy pośrednictwa, co ponad wszelką wątpliwość wynika z jej treści, w szczególności nie zostali w niej wskazani (wpisani) obok pozwanego jako zleceniodawcy. Takiej konkluzji nie zmienia zapis, który znalazł się w treści tej umowy – o tym, że M. M. (1) „jest uprawniony do reprezentacji na podstawie pełnomocnictwa z dnia 24.04.2023 r. oraz pełnomocnictwo oraz wprawdzie istniejące pełnomocnictwo z dnia 24.04.2023 r. (k.23) z którego treści wynikało, że M. M. (2) i H. M., rodzice M. M. (1) upoważniają go do poodejmowania wszelkich decyzji ii zobowiązań związanych ze sprzedażą nieruchomości zlokalizowanej (…), czyli tej przedmiotowej. W umowie brak zarówno wskazania M. i H. małżonków M. – jako współzleceniodawców (obok M. M. (1)), ale także stwierdzenia, że M. M. (1) działa także w imieniu i na rzecz tych osób na podstawie udzielonego mu przez nich pełnomocnictwa. Z umowy nie wynika, by to pełnomocnictwo stanowiło załącznik do niej. Wobec tego wnioskowanie co do tego, że umowa ta miałaby być zawarta także przez M. i H. małżonków M. – reprezentowanych przez M. M. (1) byłoby bezpodstawne zważywszy już na wskazany wyżej wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności, który w tej części w sposób oczywisty nie został dochowany. Podkreślić należy, że to pełnomocnictwo nie zostało przez pozwanego wykorzystane do zawarcia - także imieniem rodziców – umowy pośrednictwa, a jedynie miało to znaczenie – dla samego powoda, że stanowiło swego rodzaju „uwiarygodnienie” tezy, że przedmiotem sprzedaży ma być cała nieruchomość, a nie tylko udział pozwanego – ½, bo jak sam to twierdził, chciał mieć pewność, że przedmiotem sprzedaży, w której ma pośredniczyć będzie cała nieruchomość, bo nie zajmuje się sprzedażą samych udziałów. W tym wszystkim istotne pozostają także i te wyjaśnienia pozwanego (niekwestionowane przez powoda), że nie chciał on wprowadzać rodziców w te rozliczenia z powodem i dlatego był przekonany, że to 4 % wynagrodzenia należy liczyć od ceny sprzedaży za jego udział, co oznaczałoby 2 % od całości ceny. Reasumując, w tej dość nietypowej, złożonej sytuacji faktycznej, jaka towarzyszyła zawarciu umowy, nie sposób byłoby przyjąć z punktu widzenia obiektywnego, że to 4 % odnosiło się do uzyskanej ceny sprzedaży nieruchomości i że taka byłaby zgodna wola stron z punktu widzenia obiektywnego adresata odbierającego takie oświadczenie od zleceniobiorcy, tym bardziej, że tym adresatem nie byliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości, z tylko jeden z nich będący stroną umowy pośrednictwa, a to wszystko w sytuacji, kiedy pozwany – jako zlecający od samego początku sygnalizował powodowi – zleceniobiorcy, że sam chce rozliczać się z nim z wykonania tej umowy, niejako nie włączając do tego rodziców. Być może odniesienie tego wskaźnika 4 % do całej ceny sprzedaży byłoby do przyjęcia w sytuacji uproszczonej, ale w istocie typowej, kiedy nieruchomość byłaby w całości własnością pozwanego. W związku z tym odpadłyby te wszystkie zasadnicze wątpliwości, stanowiące przeszkody do wyprowadzenia jakichkolwiek wiążących wniosków w zakresie obiektywnej wykładni postanowienia umowy – w kierunku rozumienia wysokość wynagrodzenia, a w zasadzie podstaw do jego ustalenia (wyliczenia). Przy czym raz jeszcze podkreślić należy, że te rozważania dotyczące wykładni postanowień umowy zyskałby aktualność jedynie przy założeniu, że wykładnia ta nie przekraczałaby już wyjaśnionych granic niedopuszczalności „uzupełniania” umowy o postanowienia, które w istocie z niej nie wynikają. Innymi słowy chodzi o stan „wypełnienia luki” w umowie, będącej efektem braku regulacji, a nie stan niezrozumiałych, tj. budzących wątpliwości interpretacyjne, ale istniejących postanowień i dlatego tylko wymagających wykładni.

Skoro umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – jaka nazwana nie musi zawierać w swej treści postanowienia o wynagrodzeniu, ale co do co do zasady jest odpłatna i ta przedmiotowa umowa dostatecznie zasygnalizowała, że strony zgodnie zmierzały w kierunku uregulowania tego wynagrodzenia, ale tego nie uczyniły (z przyczyn już dostatecznie przez Sąd Okręgowy wyjaśnionych), to w tej części dotyczącej owego wynagrodzenia co do samej zasady nie byłaby już umową pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, bo tak wprowadzony do niej element prowadził do wniosku, że jest to już umowa o charakterze mieszanym, tj. obejmującym klasyczne postanowienia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości oraz postanowienia innego typu umowy. Wobec tego, poprzez art. 56 k.c. należało dojść do wniosku, że do umowy pośrednictwa mają zastosowanie przepisy umowy o najbardziej zbliżonym do niej charakterze Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. W sprawach nieuregulowanych do tej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych zawarte w Kodeksie cywilnym, przy czym unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej (art. 758–764 ⁹ k.c.), nie zaś do umowy zlecenia (p. także wyrok SN z 8.05.2015 r., III CSK 346/14; wyrok SN z dnia 20.07.2017 r., IV CSK 556/16). To wszystko oznacza, że należało wziąć pod uwagę przepis art. 758 ¹ § 1, 3 k.c. Zgodnie z art. 758 ¹ § 1 k.c., jeżeli sposób wynagrodzenia nie został w umowie określony, agentowi należy się prowizja (§ 1); prowizją jest wynagrodzenie, którego wysokość zależy od liczby lub wartości zawartych umów, natomiast stosownie do art. 758 ¹ § 3 k.c., jeżeli wysokość prowizji nie została w umowie określona, należy się ona w wysokości zwyczajowo przyjętej w stosunkach danego rodzaju, w miejscu działalności prowadzonej przez agenta, a w razie niemożności ustalenia prowizji w ten sposób, agentowi należy się prowizja w odpowiedniej wysokości, uwzględniającej wszystkie okoliczności bezpośrednio związane z wykonaniem zleconych mu czynności. Biorąc pod uwagę te regulacje, oczywiście odpowiednio, a nie wprost, w ocenie Sądu Okręgowego istniały dostateczne podstawy by przyjąć, że należne powodowi wynagrodzenie to 2 % ceny sprzedaży całej nieruchomości. Podstawą takiego wnioskowania jest powszechnie znane w obrocie i zwyczajowo rzeczywiście przyjęte, na co trafnie zwracał uwagę także sam pozwany, to, że wysokość prowizji za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości jest ustalana na poziome nie wyższym niż 2 %.

Skoro zatem pozwany dotychczas zapłacił powodowi łączne 26 800 zł (5360 zł + 21440), to tym samym spełnił tak ustalone należne temu ostatniemu – na podstawie łączącej strony umowy - świadczenie pieniężne. Z tych względów, wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, powództwo podlegało oddaleniu.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 k.p.c. orzekł jak w pkt 1.a sentencji, w konsekwencji tego zmieniając także zaskarżone postanowienie w przedmiocie kosztów procesu – stosownie do art. 98 § 1,1 ¹ k.p.c. oraz § 2 pkt 5 Rop. Min. Spr. z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. , poz. 1804 z p. zm.).

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1,1 ¹ k.p.c. oraz § 2 pkt 5, § 10 ust. 1 pkt 1 R.. Min. Spr. z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. , poz. 1804 z p. zm.), biorąc pod uwagę także uiszczoną przez skarżącego opłatę sądową od apelacji (w łącznej kwocie 1366 zł).

SSO Mariusz Broda