Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Kielcach

POSTANOWIENIE

Dnia 25 czerwca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Kielcach, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Hubert Wicik

Protokolant: Beata Wodecka

po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2025 roku w Kielcach na rozprawie

sprawy z wniosku Z. M.

z udziałem J. T., W. K., M. G., J. M., B. P., E. S., A. N., P. G., R. M., A. B., H. L. (1) i D. S.

o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

na skutek apelacji uczestniczki A. B. od postanowienia Sądu Rejonowego w Starachowicach z dnia 17 października 2024 roku, wydanego w sprawie I Ns 509/22

postanawia:

I.  zmienić zaskarżone postanowienie w punktach :

1)  I (pierwszym) w części dotyczącej opisanej w tym punkcie nieruchomości położonej w R., gmina P., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki (...), objętej księgą wieczystą numer (...) i oddalić w całości wniosek Z. M. o stwierdzenie nabycia własności tej nieruchomości przez zasiedzenie,

2)  IV (czwartym) w ten sposób, że zasądzić od Z. M. na rzecz A. B. kwotę 2.717 (dwa tysiące siedemset siedemnaście) złotych tytułem kosztów postępowania z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia 3 lipca 2025 roku do dnia zapłaty;

II.  przyznać radcy prawnemu B. C. ze środków Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Starachowicach) kwotę 1.660,50 (jeden tysiąc sześćset sześćdziesiąt i 50/100) złotych, w tym 310,50 (trzysta dziesięć i 50/100) złotych podatku od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej wnioskodawczyni z urzędu w postępowaniu apelacyjnym;

III.  zasądzić od Z. M. na rzecz A. B. kwotę 2.125 (dwa tysiące sto dwadzieścia pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia zasądzającego te koszty do dnia zapłaty;

IV.  orzec, że w pozostałym zakresie wnioskodawczyni i uczestnicy ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie;

V.  nie obciążać Z. M. kosztami sądowymi w postępowaniu apelacyjnym.

SSO Hubert Wicik

Sygn. akt II Ca 128/25

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 17 października 2024 roku, wydanym w sprawie I Ns 509/22, Sąd Rejonowy w Starachowicach stwierdził, że Z. M. córka P. i H. (PESEL (...)), nabyła z upływem dnia 27 sierpnia 2003 roku, przez zasiedzenie, własność nieruchomości zabudowanej położonej w miejscowości R., gmina P., oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek: (...) o powierzchni 0,0296 ha i 167/3 o powierzchni 0,0013 ha przedstawionej na mapie sporządzonej w dniu 12 lipca 2022 roku przez geodetę uprawnionego Ł. B. i przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starosty (...) w dniu 16 lutego 2023 roku pod numerem (...) (która to nieruchomość objęta jest Aktem Własności Ziemi (...) Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w S. z dnia 28 lipca 1973 roku – w zakresie działki nr (...) i Aktem Własności Ziemi (...) (...) Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w S. z dnia 28 lipca 1973 roku – w zakresie działki nr (...)) i dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Starachowicach prowadzi księgi wieczyste o nr (...) - w zakresie działki (...) - w zakresie działki (...) (pkt I); przyznał pełnomocnikowi z urzędu ustanowionemu do reprezentowania wnioskodawczyni Z. M. - w osobie r.pr. B. C. tytułem wynagrodzenia kwotę 6.642,00 zł, w tym kwotę 1.242,00 zł podatku VAT, którą polecił wypłacić w całości ze środków Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Starachowicach (pkt II); nie obciążył wnioskodawczyni i uczestników nieuiszczonymi kosztami sądowymi (pkt III); orzekł, że w pozostałej części wnioskodawczyni i uczestnicy ponoszą we własnym zakresie koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (pkt IV).

Sąd Rejonowy ustalił, że działka ewidencyjna numer (...) ma powierzchnię 0,0296 ha i położona jest w miejscowości R., obręb (...) P.. Stanowi część pierwotnej działki ewidencyjnej nr (...). Działka nr (...) w ewidencji gruntów Gminy P. (na dzień 23 czerwca 2022 roku) została zapisana na A. B. – jako właściciela. Dla działki tej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Starachowicach księga wieczysta nr (...). Działka ewidencyjna numer (...) ma powierzchnię 0,0013 ha i położona jest w miejscowości R., obręb (...) P.. Stanowi część pierwotnej działki ewidencyjnej nr (...). Działka nr (...) w ewidencji gruntów Gminy P. (na dzień 23 czerwca 2022 roku) została zapisana na C. S., D. S., L. S., Ł. S., M. S. (1), M. S. (2), M. S. (3) i Z. S. - jako właścicieli. Aktem notarialnym z dnia 8 września 2022 roku sporządzonym za numerem Rep. A (...) przed notariuszem P. W. w Kancelarii Notarialnej w S. C. S., L. S., Z. S., M. S. (1), D. S., M. S. (2) i Ł. S. dokonali umowy o dział spadku po W. S. zmarłym w dniu 3 lutego 1992 roku w S., H. S. (1) zmarłej w dniu 13 lutego 2015 roku w S., H. S. (2) zmarłym w dniu 15 listopada 2018 roku w S. oraz S. S. (1) zmarłym w dniu 16 czerwca 2020 roku w R.. W wyniku tego działu nieruchomość rolną zabudowaną położoną w R., gmina P., oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 0,7100 ha otrzymał L. S., a nieruchomość rolną zabudowaną położoną w R., gmina P., oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 0,9300 ha otrzymał D. S.. Dnia 16 września 2022 roku została dla działki nr (...) utworzona księga wieczysta nr (...) prowadzona przez Sąd Rejonowy w Starachowicach, w której jako właściciela nieruchomości ujawniono D. S..

Sąd Rejonowy ustalił dalej, że dnia 12 listopada 1933 roku P. S. i H. W. zawarli w P. związek małżeński. Dnia 12 kwietnia 1939 roku J. i A. małżonkowie L. oraz P. i H. małżonkowie S. zawarli w obecności świadków: A. Z., J. K. i S. P. dobrowolną umowę, na mocy której wydzierżawili oni P. i H. małżonkom S. plac z kolonii nr 30 z aktu nr 1249. Działka ta była zlokalizowana od drogi w stronę wsi R. w stronę południową dwadzieścia metrów wzdłuż kolonii, a dwadzieścia trzy metry w szerokość kolonii od miedzy sąsiedniej od strony zachodniej. Ogólna powierzchnia działki wynosiła 460 m ^{( 2)}. Okres dzierżawy ustalono w umowie na 99 lat w zamian za dobrowolnie wypłaconą kwotę 200 złotych. Kwotę 160 złotych J. i A. małżonkowie L. otrzymali w chwili podpisania umowy, a kwotę 40 złotych otrzymali przed podpisaniem umowy. Na mocy zawartej umowy kupujący P. i H. małżonkowie S. zastrzegli sobie prawo do budowy na przedmiotowej działce, przebudowy, remontów budowlanych i ziemnych oraz prawo do sprzedaży i działania jako tytułem własności w okresie posiadania, na co sprzedający J. i A. małżonkowie L. wyrazili zgodę. Kupujący zastrzegli sobie prawo do tego, aby w przypadku śmierci któregokolwiek z nich prawa do przedmiotowej działki przeszły na rzecz ich dzieci. Działce objętej w/w umową z dnia 12 kwietnia 1939 roku odpowiadają obecne działki nr (...) wyodrębnione na mapie do celów zasiedzenia, przy czym działki nr (...) są wyodrębnione z działki nr (...), a działka nr (...) z pierwotnej działki nr (...). P. i H. małżonkowie S. wkrótce po zawarciu umowy postawili na działce dom mieszkalny, w którym zamieszkali. P. S. ogrodził tą nieruchomość płotem, a H. S. (1) urządziła ogródek warzywny. Posadzili też drzewka owocowe. Zbudowali też drewniany kurnik aby hodować kury. W domu tym urodziły się ich dzieci: J. T. i Z. M., które mieszkały tam od urodzenia. Dnia 1 stycznia 1947 roku wszedł w życie Dekret Krajowej Rady Narodowej z dnia 11 października 1946 roku Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (D.U. z 1946 roku, nr 57, poz. 321) wydany na podstawie ustawy Krajowej Rady Narodowej z dnia 3 stycznia 1945 roku o trybie wydawania dekretów z mocą ustawy (D.U.R.P nr 1 poz. 1). Na mocy art. XXXVI § 1 tego dekretu wszelkie grunty emfiteutyczne, wieczysto – czynszowe lub wieczysto – dzierżawne stały się z chwilą wejścia w życie prawa rzeczowego własnością dotychczasowych właścicieli użytkowych. Uprawnienia dotychczasowych właścicieli zwierzchnich miały być od tej chwili uważane za ciężary realne. W związku z wejściem wskazanych wyżej przepisów, z dniem 1 stycznia 1947 roku P. i H. małżonkowie S. stali się z mocy prawa właścicielami nieruchomości będącej przedmiotem umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku – stanowiącej obecnie działki nr (...). W latach 1960 – 1990 P. S. opłacał od zajmowanej nieruchomości (działki (...) wyodrębnione na mapie do celów zasiedzenia - k. 277) obowiązkowe ubezpieczenie majątkowe pobierane przez Gminę P. oraz opłaty za wodę i na elektryfikację. Od 1966 roku opłaty te ponosił również M. M. (1) (w zakresie wybudowanego przez siebie budynku mieszkalnego – na działkach (...) i tych działek). Stan prawny całej działki ewidencyjnej nr (...) został uregulowany wg stanu posiadania na dzień 4 listopada 1971 roku aktem własności ziemi z dnia 28 lipca 1973 roku, numer (...).(...), wydanym przez Wydział (...) i Leśnictwa Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w S. stwierdzającym nabycie jej własności na W. L. syna J. i A. i jego żonę H. L. (2) córkę J. i K.. W akcie tym opisano objętą nim nieruchomość jako położoną we wsi R. I, powiat I., o pow. 1,66 ha, a obejmującą działki ewidencyjne numer (...). Z mocy samego prawa powstało też prawo dożywocia na rzecz J. L. i jego żony S. L.. W toku przeprowadzonego postępowania uwłaszczeniowego ustalono, że określone niniejszym aktem grunty zostały nabyte przez małżonków W. i H. L. (2) w drodze umowy darowizny na ich rzecz od ojca H. S. (1) tj. J. L. w latach 1957-1962 oraz w drodze dobrowolnych działów rodzinnych między W. L., a H. S. (1). J. L. w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zastrzegł dla siebie i swojej drugiej żony S. L. prawo dożywotniego utrzymania i opieki, której treści bliżej nie ustalono. Postępowanie administracyjne w w/w sprawie uregulowania własności toczyło się bez udziału M. i Z. małżonków M.. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 28 sierpnia 1973 roku. Stan prawny całej działki ewidencyjnej nr (...) został uregulowany wg stanu posiadania na dzień 4 listopada 1971 roku aktem własności ziemi z dnia 28 lipca 1973 roku, numer (...).ON.(...), wydanym przez Wydział (...) i Leśnictwa Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w S. stwierdzającym nabycie jej własności na W. S. syna J. i M. i jego żonę H. S. (1) z domu L. córkę J. i A.. W akcie tym opisano objętą nim nieruchomość jako położoną we wsi R. I, powiat I., o pow. 1,64 ha, a obejmującą działki ewidencyjne numer (...). Z mocy samego prawa powstało też prawo dożywocia na rzecz J. L. i jego żony S. L.. W toku przeprowadzonego postępowania uwłaszczeniowego ustalono, że określone niniejszym aktem grunty zostały nabyte przez małżonków W. i H. S. (1) w drodze umowy darowizny na ich rzecz od ojca H. S. (1) tj. J. L. w latach 1957-1962 oraz w drodze dobrowolnych działów rodzinnych między W. L., a H. S. (1). J. L. w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zastrzegł dla siebie i swojej drugiej żony S. L. prawo dożywotniego utrzymania i opieki, której treści bliżej nie ustalono. Postępowanie administracyjne w w/w sprawie uregulowania własności toczyło się bez udziału P. i H. małżonków S.. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 28 sierpnia 1973 roku (tak samo jak (...) z dnia 28 lipca 1973 roku, numer (...).(...)). H. S. (1) zmarła w dniu 8 kwietnia 1977 roku w R.. P. S. zmarł w dniu 17 grudnia 1995 roku w R..

Sąd Rejonowy ustalił wreszcie, że w 1963 roku Z. M. otrzymała od rodziców – P. i H. małżonków S. – część ich nieruchomości obejmującą działki nr (...). Zarówno P. S., jak i H. S. (1) byli wówczas przekonani, że obecne działki: nr (...) stanowią ich własność. Na obszarze tych podarowanych działek Z. M. i jej mąż M. M. (1) zbudowali skromny dom mieszkalny, w którym zamieszkali. Obszar tych działek był ogrodzony drewnianym płotem z bramą wjazdową. W późniejszym czasie ogrodzenie drewniane zostało przez nich wymienione na ogrodzenie z siatki drucianej. Z. M. urządziła sobie na części tej działki ogródek warzywny i rabaty z kwiatami. Posadziła również drzewka owocowe takie jak jabłonki i śliwy. Wspólnie z mężem zbudowała też szopę na węgiel i drewno opałowe. Hodowali też króliki i kaczki. Z. M. i jej mąż remontowali ogrodzenie wzdłuż działki i malowali je. Prowadzili także proste prace remontowe przy budynku mieszkalnym, gospodarczym (w miarę posiadania skromnych środków finansowych). Dbali o stan dachów na budynkach, kosili trawę, pielili grządki i zbierali owoce z drzew, przy pracach tych często pomagali im dzieci (i zięciowie). Odśnieżali obszar posesji w zimie i ogrzewali zimą budynki drewnem lub węglem. Przy czym co najmniej od okresu budowy przez Z. M. i jej męża domu mieszkalnego i zabudowań gospodarczych, ukształtował się taki stan posiadania działki – jej obszar, jaki jest obecnie. Stan ten miał charakter niesporny, aż do co najmniej do lata 2022 roku. Po śmierci męża Z. M. mieszkała na w/w nieruchomości samotnie, gdyż jej dzieci zdążyły się już usamodzielnić i wyprowadzić z domu rodzinnego. Po śmierci ojca M. M. (1) żadne z dzieci nie uważało się za właściciela nieruchomości objętej niniejszym orzeczeniem uważając, iż teraz wyłącznym właścicielem tej nieruchomości jest ich matka Z. M.. M. M. (1) zmarł w dniu 29 kwietnia 1992 roku w R.. Spadek po nim na mocy Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z dnia 18 grudnia 2023 roku sporządzonego przed Notariuszem M. W. w Kancelarii Notarialnej w S. za numerem Rep. A (...) nabyli w całości wprost żona Z. M., córka P. i H. w 1/4 części oraz dzieci M. G., J. M., B. P., W. K., A. N., P. G., E. S. i R. M., po 3/32 części każde z nich.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy uznał wniosek o zasiedzenie za uzasadniony. Przyjął, że działki nr (...) faktycznie pozostawały w samoistnym posiadaniu najpierw P. i H. małżonków S., a następnie M. M. (1) i Z. M., a następnie po śmierci M. M. (1) wyłącznie Z. M.. Zdaniem Sądu Rejonowego, świadczy o tym przede wszystkim fakt dokonywania przez poprzedników prawnych wnioskodawczyni inwestycji na spornym gruncie – budowa domu mieszkalnego oraz zabudowań gospodarczych i jej ogrodzenie, najpierw przez rodziców wnioskodawczyni a potem po 1964 roku przez wnioskodawczynię z mężem. Sąd argumentował, że wobec wejścia w życie Dekretu Krajowej Rady Narodowej z dnia 11 października 1946 roku i Przepisów wprowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych P. i H. małżonkowie S. stali się z mocy prawa właścicielami nieruchomości będącej przedmiotem umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku. W odniesieniu do postępowań uwłaszczeniowych i wydanych w nich Aktów Własności Ziemi, Sąd Rejonowy wskazał, że oba postępowania uwłaszczeniowe toczyły się bez udziału M. i Z. M., którzy na dzień 4 listopada 1971 roku pozostawali posiadaczami samoistnymi działek numer (...), gdyż otrzymali je w drodze nieformalnej darowizny od uprzednich właścicieli. W wyniku tych postępowań uwłaszczeniowych rodzice wnioskodawczyni zostali pozbawieni prawa własności swojej nieruchomości. W konsekwencji, zdaniem Sądu Rejonowego, należało uznać, że przedmiotowe działki nr (...) pozostawały co najmniej od dnia 27 sierpnia 1973 roku (data uprawomocnienia się obu (...)) w niezakłóconym samoistnym posiadaniu M. i Z. małżonków M., a od dnia 29 kwietnia 1992 roku (od śmierci M. M. (1)) w wyłącznym samoistnym posiadaniu Z. M.. Nikt nie żądał od Z. M. ani jej męża wydania tej nieruchomości lub jej części, jak też nikt nie domagał się od niej jakiejkolwiek spłaty. Fakt późniejszego przekazania nieruchomości przez P. S. i H. S. (1), córce Z. M. (i jej mężowi M. M. (1)) nie zmienił faktycznych granic czy faktu istniejącego stanu samoistności posiadania na nieruchomości. Zakres samoistnego posiadania rodziców wnioskodawczyni i samej wnioskodawczyni został również aktualnie potwierdzony przez sąd na oględzinach. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy przyjął, że wnioskodawczyni Z. M., jako posiadacz w złej wierze, z upływem 30 lat licząc od daty 27 sierpnia 1973 roku nabyła własność przedmiotowej nieruchomości w drodze zasiedzenia, tj. z upływem dnia 27 sierpnia 2003 roku. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania Sąd Rejonowy oparł na przepisie art. 520 § 1 k.p.c. Przyjął, że brak jest podstaw do obciążania uczestników postępowania nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

Apelację od tego postanowienia wywiodła uczestniczka A. B., zaskarżając je w punktach I i IV. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że:



na mocy art. XXXVI § 1 Dekretu Krajowej Rady Narodowej z dnia 11 października 1946 roku wszelkie grunty emfiteutyczne, wieczysto - czynszowe lub wieczysto dzierżawne stały się z chwilą wejścia w życie prawa rzeczowego własnością dotychczasowych właścicieli użytkowych, a zatem z dniem 1 stycznia 1947 roku P. i H. małżonkowie S. stali się z mocy prawa właścicielami nieruchomości będącej przedmiotem umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku, w sytuacji, gdy z brzmienia umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku nie wynika, aby pomiędzy stronami tej umowy doszło do zawarcia innej umowy niż zwykła umowa dzierżawy, tekst umowy nie zawiera określenia „wieczysta dzierżawa", a jedynie słowo „dzierżawa” (vide: VI ACa 1361/11 - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2013-02-22);



do umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku ma zastosowanie Dekret z dnia 11 października 1946 roku, w sytuacji, gdy umowę tę należy uznać za umowę dzierżawy, albowiem nie została nawet zachowana właściwa forma umowy będąca podstawową przesłanką niezbędną dla ustanowienia prawa rzeczowego w postaci wieczystej dzierżawy, brak zachowania formy aktu notarialnego przy zawarciu umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku prowadzi bowiem do wniosku, że niezależnie od jej zakwalifikowania jako odpowiadającej treścią któremukolwiek prawu rzeczowemu (dzierżawy wieczystej, emfiteuzy), nie doszło do skutecznego zawarcia żadnej tych z umów wywołujących skutek prawnorzeczowy, nie powstało zatem prawo rzeczowe, które podlegałoby z mocy art. XXXVI przepisów wprowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych przekształceniu w prawo pełnej własności, prawidłowe zatem byłoby jedynie zakwalifikowanie przez Sąd przedmiotowej umowy jako umowy dzierżawy wywołującej jedynie skutki obligacyjne;



bezpośrednio po zakończeniu II wojny światowej z mocy samego prawa nieruchomości będące przedmiotem długoterminowej dzierżawy - takie właśnie jakich dotyczyła umowa z dnia 12 kwietnia 1939 roku, stały się z mocy prawa własnością dzierżawców i uczestniczka, a także jej poprzednicy prawni bezpodstawnie dlatego uważali, że umowa dzierżawy nieruchomości zawarta w 1939 roku na okres 99 lat nadal obowiązywała spadkobierców stron, które ją zawarły, w sytuacji, gdy wnioskodawczyni nie była posiadaczem samoistnym spornej nieruchomości, lecz posiadaczem zależnym, albowiem umowa z 1939 roku była umową dzierżawy, kreującą między jej stronami stosunek obligacyjny;

- w 1963 roku Z. M. otrzymała od rodziców - P. i H. małżonków S. działkę nr (...), zarówno P. S. jak i H. S. (1) byli wówczas przekonani, że działka ta stanowi ich własność, w sytuacji, gdy respektowali oni zapisy zawartej umowy dzierżawy, z której wynikało, iż nieruchomość ta nie stanowi ich własności, nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uregulowania prawa własności po wejściu w życie Dekretu Krajowej Rady Narodowej z dnia 11 października 1946 roku, albowiem przepisy te nie dotyczyły przedmiotowego gruntu, a nadto pozostawali bierni w postępowaniu mającym na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, który został uregulowany według stanu posiadania na dzień 4 listopada 1971 roku aktem własności ziemi z dnia 28 lipca 1973 roku, numer (...).(...) wydanym przez Wydział (...) Leśnictwa Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w S. stwierdzającym nabycie jej własności na W. L. syna J. i A. i jego żonę H. L. (2) córkę J. i K.;



doszło do zasiedzenia przez wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości, w sytuacji, gdy w okresie dzierżawy wnioskodawczyni, a także jej poprzednicy prawni byli posiadaczami zależnymi (P. S. zmarł w grudniu 1995 roku), zaś posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia, dlatego też w tych okolicznościach nie wykazano nieprzerwanego samoistnego posiadania przez odpowiednio długi okres czasu;



doszło do zasiedzenia przez wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości, w sytuacji, gdy ojciec wnioskodawczyni P. S. będący stroną umowy dzierżawy z 1939 roku zmarł w grudniu 2015 roku, sam nigdy nie wystąpił z wnioskiem w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości, co świadczy o tym, że ani on, ani jego żona nie czuli się właścicielami przedmiotowej nieruchomości, mając na względzie treść umowy z 1939 roku, która w dalszym ciągu obowiązywała i obowiązuje, zaś sama wnioskodawczyni na rozprawie w dniu 10 listopada 2023 roku zeznała, iż nieruchomość miała dostać od matki, nie wspominała nic na temat ojca P. S., który zapisy umowy z 1939 roku respektował, a nadto wobec powyższego, wnioskodawczyni musiałaby zasiadywać nieruchomość wydzierżawioną przez jej rodziców, którzy jednocześnie mieli nieruchomość tę darować wnioskodawczyni ustną umową darowizny (twierdzenia z wniosku);



P. S. i H. S. (1) byli w dacie rzekomego czynienia na rzecz wnioskodawczyni ustnej umowy darowizny przekonani o tym, że działka ta stanowi ich własność, podczas gdy, w sytuacji gdyby rzeczywiście tak było, zadbano by o zachowanie właściwej formy dokonania darowizny i zostałaby ona poczyniona w formie aktu notarialnego, a działań zmierzających w tym kierunku nigdy nawet nie podjęto;



umowa z dnia 12 kwietnia 1939 roku stanowiła umowę o skutku rzeczowym w postaci wieczystej dzierżawy, wobec przyjęcia, iż zastosowanie do wspomnianej umowy ma Dekret z dnia 11 października 1946 roku - Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych, w sytuacji, gdy przyjęcie powyższe winno prowadzić do oddalenia wniosku, z uwagi na fakt, iż w sytuacji, gdyby przedmiotowa umowa stanowiła umowę wieczystej dzierżawy, to na mocy ww. Dekretu doszłoby do przekształcenia tego prawa rzeczowego w prawo własności pełnej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, uczestniczka wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku w całości, zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję.

Zarządzeniem z dnia 21 stycznia 2025 roku, zakreślono pełnomocnikowi skarżącej tygodniowy termin na wykazanie interesu prawnego w zaskarżeniu orzeczenia Sądu Rejonowego w Starachowicach z dnia 17 października 2024 roku, wydanego w sprawie I Ns 509/22, o zasiedzeniu przez Z. M. własności działki numer (...) położonej w R., nie stanowiącej własności A. B. – pod rygorem odrzucenia apelacji w zakresie dotyczącym tej działki.

W odpowiedzi na to wezwanie pełnomocnik skarżącej cofnęła apelację w zakresie dotyczącym działki numer (...). Wobec tego, postanowieniem z dnia 7 lutego 2025 roku Sąd Okręgowy w Kielcach umorzył postępowanie apelacyjne w zakresie dotyczącym działki numer (...) (k. 320).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem rozpoznania była wyłącznie ta część apelacji, która dotyczyła działki numer (...), stanowiącej własność skarżącej. W zakresie działki numer (...), o niewielkiej powierzchni 13 m ^{( 2)}, postanowienie Sądu Rejonowego nie zostało ostatecznie zaskarżone. Fakt uprawomocnienia się rozstrzygnięcia o zasiedzeniu działki numer (...) nie miał istotnego znaczenia dla wyniku sprawy dotyczącej działki numer (...). Działki te, wywodzące się z działek numer (...), stanowią bowiem odrębne nieruchomości, będące własnością różnych właścicieli, poczynając od wydania na nie odrębnych (...) w 1973 roku (zatem ze skutkiem od dnia 4 listopada 1971 roku). Wedle treści ksiąg wieczystych, działka numer (...) stanowi własność A. B., zaś działka numer (...) stanowi własność D. S.. Wobec tego zasiedzenie działki numer (...) nie oznaczało, że zostały spełnione przesłanki zasiedzenia także działki numer (...), nie wywierało skutku w odniesieniu do tej drugiej działki, o którym mowa w art. 365 § 1 k.p.c.

Ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego w części są prawidłowe. Sąd Okręgowy podziela je i przyjmuje za własne, z kilkoma istotnymi zastrzeżeniami. Błędnie Sąd I instancji zakwalifikował ustalone przejawy korzystania przez wnioskodawczynię z mężem a następnie samodzielnie z przedmiotowej nieruchomości jako postać posiadania samoistnego. Błędnie też przyjął, że z dniem 1 stycznia 1947 roku poprzednicy prawni wnioskodawczyni (jej rodzice) stali się z mocy prawa właścicielami przedmiotowej nieruchomości, o czym będzie szerzej mowa w dalszej części uzasadnienia. Błędnie wreszcie Sąd Rejonowy ustalił, że rodzice wnioskodawczyni P. i H. małżonkowie S., przekazując w 1963 roku wnioskodawczyni część nieruchomości obejmującą działki nr (...) byli wówczas przekonani, że działki te stanowią ich własność.

Kluczowe znaczenie dla wyniku sprawy miała ocena charakteru dobrowolnej umowy z dnia 12 kwietnia 1939 roku (k. 10), zawartej pomiędzy poprzednikami uczestniczki A. B. (J. i A. małżonkami L.) a poprzednikami wnioskodawczyni (P. i H. małżonkami S.), mianowicie tego czy w wyniku jej zawarcia nabywcy uzyskali posiadanie samoistne, czy tylko zależne. Umowa ta ma charakter nietypowy, posługując się zarówno określeniami „sprzedający”, „kupujący”, jak i „wydzierżawia”. Nie została nazwana jako umowa sprzedaży działki, a wynika z niej, że „sprzedający” małżonkowie L. „ ugodzili się wydzierżawić plac” na okres 99 lat za dobrowolnie ugodzoną sumę 200 zł. Sąd Rejonowy nie zawarł przejrzystych rozważań co do charakteru tej umowy, mianowicie tego czy w wyniku jej zawarcia małżonkowie S. od razu uzyskali posiadanie samoistne nieruchomości. Skoro jednak określał ją jako umowę dzierżawy, to przyjąć należało, że konsekwentnie uznawał zależny a nie samoistny charakter pierwotnie uzyskanego na jej podstawie posiadania, przekształconego zdaniem tego Sądu z mocy prawa we własność z dniem 1 stycznia 1947 roku (zatem i w posiadanie samoistne). Tak też charakter tej umowy odbierał pełnomocnik wnioskodawczyni na rozprawie apelacyjnej, jako prawnik. Zdaniem Sądu Okręgowego, umowę tę należało potraktować jako oddającą przedmiotową nieruchomość rodzicom wnioskodawczyni w posiadanie zależne. Wprawdzie zakres faktycznego władania „kupujących” wynikający z tej umowy był szeroki, ale wyraźnie uzgodniony pomiędzy jej stronami. Umowa ta odbiega od spotykanych w praktyce, także wśród osób bez wykształcenia prawniczego, nieformalnych umów przeniesienia własności nieruchomości czy przeniesienia samego posiadania samoistnego. Takie umowy mają prostą treść, w której nie określa się uprawnień nabywcy, bowiem jeśli zamiarem stron jest przeniesienie własności, choćby nieformalną umową, to nabywca uzyskuje w zamierzeniu stron pełnię uprawnień bez potrzeby ich wymienienia, bez potrzeby zastrzegania co nabywca może robić na nieruchomości oraz bez potrzeby wyraźnych zapisów o skutkach takiej umowy wykraczających poza jej strony (dotyczących też następców prawnych). W analizowanej umowie jest inaczej, bowiem „kupujący” zastrzegli sobie prawo do budowy, przebudowy i wszelkich remontów budowlanych i ziemnych na co „sprzedający” się zgodzili. (...) zastrzegli też sobie prawa rodzinne, mianowicie przejście uprawnień z tej umowy w razie śmierci na drugiego małżonka oraz dzieci. Wskazano, że do praw tych (wynikających z tej umowy) dobrowolna umowa będzie uprawniać małżonków S. i ich dzieci. W umowie znalazł się zapis o „prawie sprzedaży i działaniu jako tytułem własności w okresie posiadania”, którego lokalizacja (przy zapisach dotyczących prawa do budowy, przebudowy remontów) pozwala łączyć ten zapis z przyznaniem „kupującym” własności budynków i budowli w okresie posiadania (jako własności nakładów na działkę). Przekonanie o tym, że właścicielem budynku jest ten kto go pobudował niezależnie od stanu prawnego działki, na której ten budynek powstał, sprzeczne z zasadą superficies solo cedit, było spotykane w stosunkach wiejskich nie tylko blisko dziewięćdziesiąt lat temu, ale i znacznie później. Do dziś w świadomości prostych ludzi, bez wykształcenia prawniczego, zasada, że właścicielem budynku nie jest ten kto go zbudował tylko właściciel działki, na której ten budynek postawiono, a osobie, która poniosła koszty postawienia budynku służy roszczenie o rozliczenie tego nakładu, nie jest utrwalona, o czym świadczą także postępowania sądowe dotyczące tej problematyki, składane w nich zeznania. Przyjmując zależny charakter posiadania P. i H. małżonków S. podkreślić należy, w analizowanej dobrowolnej umowie wyraźnie zastrzeżono, że jest zawarta nie „na zawsze” tylko na okres 99 lat, co także odbiega od instytucji przeniesienia własności nieruchomości i przekazania nabywcy „na zawsze” posiadania samoistnego. W ocenie Sądu Okręgowego, analizowana umowa powinna być zakwalifikowana jako umowa nienazwana, dopuszczalna w ramach swobody umów, która nie jest wprost umową dzierżawy w ścisłym znaczeniu. Celem jej zawarcia nie było bowiem uzyskiwanie pożytków z nieruchomości, tylko możliwość wykorzystywania nieruchomości do zamieszkania, połączona z prawem jej zabudowy, zaś sama umowa nie przewidywała płatności czynszu dzierżawnego charakterystycznego właśnie dla umowy dzierżawy. Opłata za korzystanie z nieruchomości przez 99 lat została pobrana jednorazowo z góry w chwili zawarcia tej umowy (kwota 200 złotych). Przyjmuje się, że przedmiotem dzierżawy są w praktyce nieruchomości lub ich części albo prawa majątkowe dające pożytki lub zespoły takich praw (np. grunt, dom czynszowy, przedsiębiorstwo). Obowiązek płacenia czynszu na rzecz wydzierżawiającego jest natomiast jednym z elementów koniecznych (przedmiotowo istotnych) umowy dzierżawy. Przepisy regulujące umowę dzierżawy mają charakter względny (skuteczny inter partes), a zatem strony jako wyraz zasady swobody umów mogą kreować stosunek prawny wedle swego uznania. Wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy, którą oddaje dzierżawcy do korzystania i pobierania pożytków, ani nawet nie musi mu przysługiwać inne prawo do tej rzeczy. Jedynym warunkiem jest faktyczne korzystanie przez wydzierżawiającego z rzeczy, co jednocześnie umożliwia przekazanie jej dzierżawcy. Jeśli zaś chodzi o kwestię ekwiwalentności świadczeń, to choć kwota 200 zł zapłacona w 1939 roku jednorazowo za 99 lat może wydawać się niewielka, to odwoływanie się do ekwiwalentności świadczeń, a więc elementu wchodzącego w zakres pojęcia "społeczno-gospodarczej celowości" umowy nie może ograniczać swobody stron w kształtowaniu jej treści, ponieważ w samym założeniu to właśnie od woli stron zależy określenie sensu społeczno-gospodarczego umowy. Rygorystyczne stosowanie w tym względzie zobiektywizowanych miar celowości gospodarczej sprzeciwiałoby się samej idei swobody umów. Zawarty z kolei w art. 353 ¹ k.c. nakaz respektowania zasad współżycia społecznego nie może być rozumiany jako pozytywny obowiązek takiego ukształtowania stosunku prawnego, który spełniać będzie określone postulaty słusznościowe, np. uzyskiwane pożytki z dzierżawionego obiektu będą równoważyć koszty poniesionej modernizacji obiektu (tak w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2004 roku, IV CK 122/04). Skoro małżonkowie L. zgodzili się w 1939 roku „wydzierżawić plac” na okres 99 lat za kwotę jedynie 200 zł, to małżonkowie S. ani ich następcy prawni nie powinni się powoływać na zbyt niską kwotę, na brak żądania jej waloryzacji, czy brak płatności corocznego czynszu dzierżawnego, jako na argumenty mające przemawiać na rzecz ich posiadania samoistnego a nie zależnego.

Analiza treści przedmiotowej dobrowolnej umowy prowadzi do wniosku, że z dniem jej zawarcia rodzice wnioskodawczyni uzyskali posiadanie zależne nieruchomości, wprawdzie na bardzo długi okres aż 99 lat, ale jednak w zamierzeniu stron ograniczony czasowo. Od chwili jej zawarcia korzystali z tej nieruchomości w sposób pierwotnie uzgodniony z J. i A. małżonkami L., które to uzgodnienia wiązały także ich następców prawnych, co zrozumiałe skoro umowa została zawarta na 99 lat. W ramach tego uzgodnionego pierwotnie sposobu korzystania z nieruchomości mieściły się także czynności, które w przypadku ich dokonywania w sposób bezprawny (nieuzgodniony z osobą uprawnioną do dysponowania nieruchomością, z reguły z właścicielem) mogą świadczyć o posiadaniu samoistnym (zabudowa działki). Taki właśnie, samoistny charakter posiadania często przyjmuje się w sytuacji dokonania zabudowy nieruchomości, jej ogrodzenia. W tym jednak wypadku, skoro takie prawo zabudowy, przebudowy, remontów wyraźnie zastrzeżono w umowie z 1939 roku, która była podstawą wejścia rodziców wnioskodawczyni w posiadanie tej nieruchomości, to dokonanie zabudowy działki nie może być traktowane jako czynność zmieniająca charakter posiadania z zależnego na samoistne. Wnioskodawczyni w tym postępowaniu nie wykazała zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne, momentu, w którym doszło do takiej zmiany, a to ją obciążał dowód w tym zakresie. Skoro umowa z 1939 roku przyznawała uprawnienia nie tylko P. i H. S. (1), ale i ich dzieciom, zatem także wnioskodawczyni, to fakt zabudowy przez nią wraz z mężem części całej działki znajdującej się w posiadaniu zależnym jej rodziców, nie mógł zostać potraktowany jako czytelny sygnał zmiany charakteru posiadania.

Zeznania świadków zgłoszonych przez wnioskodawczynię w rzeczywistości nie stanowią istotnego wsparcia wniosku o zasiedzenie. Świadkowie ci nie mieli bowiem wiedzy na temat okoliczności, w których rodzina wnioskodawczyni uzyskała faktyczne władztwo w odniesieniu do tej działki. To że w ich odbiorze wnioskodawczyni zachowywała się jak właścicielka niewiele wnosi do sprawy. Zresztą świadek M. M. (4) przyznał, że to nie on jest od ustalania właściciela działki i nie jest w stanie powiedzieć, kto zachowywał się jak właściciel działki, którą zamieszkuje Z. M.. W judykaturze trafnie zauważa się, że charakter czynności podejmowanych przez posiadacza w odniesieniu do rzeczy i inne zewnętrzne objawy posiadania mogą być niewystarczające do określenia jego charakteru, zważywszy, że wiele czynności podejmowanych przez posiadacza zależnego może być tożsamych z czynnościami władającego rzeczą, jak właściciel, co dotyczy zwłaszcza przypadków, w których uprawnienie do władania cudzą rzeczą ma szeroki charakter. Dlatego istotne jest to jaka była podstawa objęcia rzeczy w posiadanie, mianowicie jakie były okoliczności uzyskania posiadania rzeczy, czy uzgodnione z jej właścicielem lub osobą traktowaną jak właściciel czy też nie (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2019 roku, I CSK 368/18). Właśnie dlatego przyjmuje się, że objęcie nieruchomości w posiadanie za zgodą właściciela, chociażby była ona jedynie dorozumiana i posiadanie nieruchomości w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy z reguły o posiadaniu zależnym.

Wbrew ustaleniom Sądu I instancji, nie ma przekonujących dowodów na to, że rodzice wnioskodawczyni udostępniając jej działkę pod zabudowę w 1963 roku byli przekonani, że działka ta stanowi ich własność. Takiego przekonania nie da się przyjąć wyłącznie w oparciu o zeznania wnioskodawczyni i jej dzieci, a nie ma innego materiału dowodowego w tym zakresie. Zresztą nawet gdyby takie wewnętrzne przekonanie istniało u rodziców wnioskodawczyni, to pozostawało ono bez znaczenia dla wyniku sprawy. Kluczowe bowiem nie jest to, jakie wewnętrze przekonanie istniało po stronie władającego nieruchomością, tylko w jaki sposób zostało ono zamanifestowane na zewnątrz, zwłaszcza w przypadku koniecznej zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne. Warto zresztą zauważyć, że choć sama wnioskodawczyni w zeznaniach powoływała się na wolę władania właścicielskiego, to tę narrację, zbudowaną na potrzeby tej sprawy, zburzyły szczere zeznania jednej z jej córek W. K.. Stwierdziła ona bowiem, że mama myślała, że ma na tej działce dożywotkę. Dopiero później na pytania pełnomocnika wnioskodawczyni, próbowała wyjaśnić te niewygodne dla narracji wniosku stwierdzenia tym, że to była taka „nieświadomość”, a ona mówiąc o dożywotce widocznie nie rozumie treści umowy z 1939 roku.

Nie było podstaw do przyjęcia w ślad za argumentacją pełnomocnika wnioskodawczyni, podzieloną przez Sąd Rejonowy, że z dniem 1 stycznia 1947 roku doszło do nabycia przez rodziców wnioskodawczyni z mocy prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy z 1939 roku. Sąd Okręgowy podziela zarzuty skarżącej sformułowane w apelacji, dotyczące tego zagadnienia. Zgodnie z art. XXXVI dekretu z dnia 11 października 1946 roku Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych, Dz.U.1946.57.321 :

§ 1. Wszelkie grunty emfiteutyczne, wieczysto-czynszowe lub wieczysto-dzierżawne stają się z chwilą wejścia w życie prawa rzeczowego własnością dotychczasowych właścicieli użytkowych. Uprawnienia dotychczasowych właścicieli zwierzchnich będą od tej chwili uważane za ciężary realne.

§ 2. Treść uprawnień dotychczasowego właściciela zwierzchniego oraz możność wykupu tych uprawnień przez dotychczasowego właściciela użytkowego podlega nadal przepisom dotychczasowym. Jednakże ograniczenia możności rozporządzania nieruchomością bez zgody dotychczasowego właściciela zwierzchniego tracą moc.

Przepis ten nie znajdował zastosowania do sytuacji w jakiej znajdowali się rodzice wnioskodawczyni w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości w chwili jego wejścia w życie. Widać wyraźnie, że dotyczył on wyłącznie prawnie uregulowanych stosunków ukształtowanych przed jego wejściem w życie w ten sposób, że istniała wówczas własność podzielona, tj. własność właściciela użytkowego oraz właściciela zwierzchniego, prawidłowo ustanowiona zgodnie z przepisami obowiązującymi do chwili jego wejścia w życie. Oczywistym jest, że skutkiem zawarcia umowy z 1939 roku nie było nabycie przez rodziców wnioskodawczyni praw właściciela użytkowego, ani żadnych praw rzeczowych do nieruchomości. Jest tak co najmniej z kilku powodów. Po pierwsze, umowa dotycząca nieruchomości, która przenosiłaby własność nieruchomości lub tylko stanowiłaby o ograniczeniu praw dotychczasowego „pełnego” właściciela, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, co wynikało wprost z art. 82 § 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 roku Prawo o notarjacie. Zgodnie z nim, umowy o przejście, ograniczenie lub obciążenie prawa własności do nieruchomości powinny być pod nieważnością samej umowy sporządzane w formie aktu notarjalnego. Po drugie, umowa taka musiałaby zostać zawarta z osobą legitymującą się tytułem własności do nieruchomości, a w tym wypadku postępowanie dowodowe nie wykazało, aby „zbywcom” przysługiwał taki tytuł własności. Dostrzegał to zresztą pełnomocnik wnioskodawczyni zarzucając niewykazanie, że małżonkom L. przysługiwała własność tej nieruchomości w 1939 roku wówczas, gdy było to korzystne dla argumentacji wnioskodawczyni, nie dostrzegał natomiast gdy chodzi o skutki dla niej niekorzystne. Po trzecie, celem analizowanej umowy nie było przyznanie rodzicom wnioskodawczyni praw rzeczowych do nieruchomości, skutecznych erga omnes i „na zawsze”. Zbliżona problematyka była szeroko rozważana w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2013 roku, VI ACa 1361/11. Trafnie Sąd Apelacyjny przyjął w nim, że brak zachowania formy aktu notarialnego przy zawarciu umowy z 1937 roku prowadził do wniosku, że niezależnie od jej zakwalifikowania jako odpowiadającej treścią któremukolwiek prawu rzeczowemu (dzierżawy wieczystej, emfiteuzy), nie doszło do skutecznego zawarcia żadnej z tych umów wywołujących skutek prawnorzeczowy. Nie powstało zatem prawo rzeczowe, które podlegałoby z mocy art. XXXVI przepisów wprowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych przekształceniu w prawo pełnej własności. W analizowanej przez Sąd Apelacyjny sprawie chodziło o zawarcie umowy dzierżawy bezterminowej z zezwoleniem na wybudowanie domu mieszkalnego i budynków gospodarczych w zamian za coroczną opłatę. W takim stanie faktycznym najpierw doszło do oddalenia w innym postępowaniu wniosku o zasiedzenie, przy przyjęciu posiadania zależnego wnioskodawczyni i braku zmiany charakteru tego posiadania mimo zaprzestania płatności czynszu w 1968 roku (co zostało podzielone przez Sąd Najwyższy, który odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania). W przywołanej zaś sprawie VI ACa 1361/11 szeroko przeanalizowano problematykę własności podzielonej i rozważania te, podzielane przez Sąd Okręgowy w obecnym składzie, zachowują aktualność także na gruncie obecnej sprawy. Własność ta jest tworem wieków średnich. Jako odpowiednik władzy politycznej i podległych mu feudałów wytworzyła się wówczas tzw. własność podzielona. Według tej konstrukcji rzecz stanowi równocześnie przedmiot własności dwóch właścicieli, z których jednemu przysługuje tzw. własność zwierzchnia, drugiemu zaś tzw. własność użytkowa. W związku z tym pierwszy właściciel był określany jako właściciel zwierzchni, drugi zaś jako właściciel użytkowy. Istota własności podzielonej polega na tym, że każdemu z dwóch właścicieli przysługują inne atrybuty tego prawa. Można powiedzieć, że do właściciela użytkowego należy atrybut bezpośredniego korzystania z rzeczy, a do właściciela zwierzchniego - poza prawem rozporządzania rzeczą - m.in. prawo pobierania od właściciela użytkowego określonych świadczeń czynszowych. Każda z tych dwóch osób jest jednak właścicielem, a nie osobą której przysługuje prawo do rzeczy cudzej. Dopiero atrybuty ich obydwu składają się na pełnię prawa własności. Dlatego własność każdego z nich bywa też nazywana własnością niezupełną. W postaci szczątkowej własność podzielona utrzymała się w różnych formach (emfiteuza, grunty wieczysto-czynszowe, wieczysta dzierżawa) do dnia wejścia w życie prawa rzeczowego z 1946 roku, z tą zaś chwilą przekształciła się z mocy art. XXXVI przepisów wprowadzających to prawo w pełną własność właścicieli użytkowych, prawo zaś właścicieli zwierzchnich do pobierania czynszu uległo przekształceniu w ciężar realny. W 1939 roku na terenie R. obowiązywało prawo, które uprzednio obowiązywało na terenie Królestwa Polskiego wraz z jego nowelizacjami dokonywanymi już po odzyskaniu przez Polskę niepodległości w 1918 roku, tj. Kodeks Cywilny N., a także rozporządzenie Prezydenta Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 27 października 1933 roku Kodeks zobowiązań. W dacie zawierania przedmiotowej umowy pozostawała nadal w mocy ustawa sejmowa prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach w miejsce tytułu XVIII księgi III kodeksu cywilnego z 1818 roku wydane przez cara A. P. to zostało uchylone dopiero na podstawie dekretu z dnia 11 października 1946 roku przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych. Zgodnie z powyższym prawem wieczystą dzierżawę traktowało się jako jeden ze sposobów ścieśnienia własności dóbr nieruchomych. Art. 43 prawa z 1818 roku stanowił bowiem, że: " pod wyrazem ścieśnienie własności dóbr nieruchomych, rozumieją się wszelkie ograniczenia, którym ulega właściciel w zarządzeniu dobrami, jako to: dzierżawa wieczysta, warunek odkupienia dóbr, prawo pierwszeństwa do kupna, dożywocia, zastawy (...)". Dzierżawa wieczysta była gospodarczą podstawą ustroju feudalnego i dzieliła prawo własności według poszczególnych uprawnień. Dotyczyła nieruchomości, które miały dwóch współwłaścicieli: zwierzchniego i użytkowego. O. współwłaścicielom przysługiwała część atrybutów prawa własności (mieli tzw. własność niezupełną). Właściciel użytkowy miał prawo do korzystania z nieruchomości oraz zbierania pożytków, zaś właściciel zwierzchni do pobierania części pożytków (w praktyce oznaczało to pobieranie od właściciela użytkowego określonych świadczeń lub czynszu). Art. 1 prawa z 1818 roku wprowadzał na terenie Królestwa Polskiego obowiązek zawierania wszelkich umów dotyczących przenoszenia prawa własności, jak też obciążania prawa własności majątku nieruchomego w formie aktu notarialnego. Zgodnie z jego treścią: " wszelkie czynności między żyiącemi, których skutkiem ma być przeniesienie własności dóbr nieruchomych (art. 5), ścieśnienie (art. 6.), obciążenie (art. 7.), uwolnienie od obciążeń (art. 9), tejże własności; wszelkie podobne czynności, które się ściągają do praw hipotekowanych (art. 8. 9) zawierane będą w kancelarii właściwej dobrom nieruchomym przez strony osobiście, lub przez pełnomocników do tego szczególnie i urzędownie umocowanych". Z kolei art. 5 i 6 powyższego prawa nakazywał zakładanie ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Art. 5 stanowił, że: " P. rozporządzenia własnością dóbr nieruchomych zyskuje się przez wciągniecie tytułu nabycia do ksiąg hipotecznych" a art. 6, że: " S. własności dóbr nieruchomych (art. 43.), szczególne ciężary wieczyste (art. 44), służebności gruntowe (art. 45), powinny być jawne przez wciągniecie tytułu do ksiąg hipotecznych". Aby doszło do powstania ograniczonego prawa rzeczowego w postaci wieczystej dzierżawy na podstawie powyższego prawa z 1818 roku musiało więc dojść do ustanowienia takiego prawa rzeczowego w formie aktu notarialnego. Dodatkowo dla powstania prawa wieczystej dzierżawy konieczny był wpis do księgi wieczystej. Art. 11 prawa z 1818 roku określał zaś skutki braku wpisu prawa do księgi wieczystej: "Wszelkie tytuły (art. 1, 2, 4.), które wciągnione do ksiąg hipotecznych stanowią prawo rzeczowe (jus reale), dopóki nie zostały wciągnięte są tylko prawami osobistymi (jus personale)". Z prawa z 1818 roku wynika zatem jednoznacznie, że dopóki akt notarialny mający za przedmiot zbycie lub obciążenie nieruchomości nie został wpisany do księgi wieczystej powstawały jedynie skutki obligacyjne pomiędzy stronami umowy, natomiast nie następowały skutki rzeczowe. Pamiętać jednak należy że wspomniany akt prawny dotyczył jedynie gruntów hipotekowanych. W przypadku gruntów niehipotekowanych obowiązywały zasady dotyczące osad włościańskich. Osady włościańskie powstały na mocy ukazu cara A. II o urządzeniu włościan w Królestwie Polskim z dnia 2 marca (19 lutego) 1864 roku (Dziennik Praw nr 187, tom 62, Warszawa 1864 roku). Ukaz ten został wydany po wybuchu Powstania Styczniowego, a więc miał swoje uwarunkowania polityczne - chodziło w nim m.in. o skłócenie chłopów z walczącą w powstaniu szlachtą. Powyższy ukaz przewidywał rozwiązania bardzo korzystne dla chłopów. Wyzwalał chłopów (włościan) spod panowania panów, dawał im na własność użytkowaną ziemię (osady), a także pozwalał na obciążanie uzyskanych gruntów oraz znosił wszelkie powinności na rzecz dworu. Osady włościańskie wpisywano do tabel likwidacyjnych. Tabele likwidacyjne stanowiły odpowiednik ksiąg wieczystych przewidzianych dla gruntów hipotekowanych i stanowiły jedyną podstawę do określenia praw, jakie włościanie nabyli mocą ukazu z dnia 3 marca (19 lutego) 1864 roku. Art. 1 przepisów o organizacji ziemskiej włościan w Królestwie Polskim, zawartych w Ustawach organizacji ziemskiej włościan (Zbiór praw cesarstwa rosyjskiego, Tom IX, kontunuacja roku 1913. Osobne dodatki, Księga dziewiąta) stanowił, że moc zawartych w księdze dziewiątej przepisów organizacji ziemskiej włościan rozciąga się m.in. na gubernię (...). Z kolejnych artykułów ustaw organizacji ziemskiej włościan dowiadujemy się, że na mocy ukazów carskich z 19 lutego 1864 roku na własność włościan przeszły wszystkie znajdujące się w ich posiadaniu osady bez żadnego ograniczenia co do ich rozległości - z wyjątkami o których mowa w art. 4 (art. 2). Razem z gruntem przez każdego włościanina nabytym przeszła na jego własność także wszelkie budowle znajdujące się na nim. Powyższe ustawy przewidywały możliwość alienacji gruntów wchodzących w skład osad włościańskich, tj. możliwość ich zbywania, obciążania poprzez ustanawianie praw rzeczowych czy też praw obligacyjnych. Kwestię alienacji i oddawania w dzierżawę, najem lub posiadanie, tytułem zastawu osad włościańskich regulował art. 87 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią rozporządzanie osadami i gruntami włościańskimi, wniesionymi do aktów organizacji ziemskiej (tabel likwidacyjnych), podlegać miało ograniczeniom wskazanym w art. 88-103 ustawy. Zgodnie z treścią art. 89 za wyjątkiem wypadków wskazanych w art. 100 (spadkobranie - przyp.) nabywać osady i grunty włościańskie na własność, jako też brać je w posiadanie tytułem zastawu lub w dzierżawę dozwala się tylko: włościanom i mieszczanom - rolnikom guberni Królestwa Polskiego wymienionym w tabelach likwidacyjnych i aktach nadawczych i zstępnym ich potomkom, pozostałym mieszkańcom tychże guberni, uznawany, za włościan lub mieszczan - rolników, mieszkańcom innych miejscowości C. należącym do stanu wiejskiego. Przepis art. 92 ww. ustawy wymieniał listę dokumentów niezbędnych do okazania notariuszowi w wypadku zawierania notarialnej umowy w przedmiocie dzierżawy osad i gruntów włościańskich. Art. 96 stanowił zaś, że umowy w przedmiocie alienacji lub oddania w posiadanie tytułem zastawu powinny być sporządzone w formie notarialnej. Art. 98 określał zaś, że w aktach notarialnych w przedmiocie alienacji lub oddania w posiadanie tytułem zastawu, bądź w dzierżawę osad i gruntów włościańskich powinny być wyszczególnione dokumenty okazane notariuszowi. Art. 103 ww. ustawy stanowił, że: "akty i umowy, tyczące się osad i gruntów włościańskich, zawarte z pogwałceniem postanowień poprzednich artykułów 87 - 102, poczytują się za niebyłe. W wypadkach tych osada lub grunt nieprawidłowo alienowany, powrócony zostaje poprzedniemu właścicielowi, majątek zaś nielegalnie oddany w dzierżawę, najem lub posiadanie tytułem zastawu, powraca znowu do rak właściciela. Osoba której na zasadach pomienionych zwrócono majątek obowiązana jest zwrócić drugiej stronie otrzymaną od niej sumę. Gdy zwrócenie majątku jest z jakich bądź powodów niemożliwe, to takowy ulega sprzedaży publicznej z zachowaniem trybu wskazanego w art. 99". Aby doszło do przeniesienia prawa własności takiej osady wymagana była forma aktu notarialnego. Dla ważności tak zawartej umowy konieczne było jeszcze przedstawienie jej sędziemu pokoju do zatwierdzenia. Jeżeli sędzia pokoju daną umowę zatwierdził, wówczas podlegała ona ujawnienia w tabeli likwidacyjnej. To samo dotyczyło także alienacji, do których zaliczana była m.in. wieczysta dzierżawa. Powyższe wynikało z ustawodawstwa włościańskiego obowiązującego w Królestwie Polskim, a następnie w niepodległej Polsce, które obejmowało trzy zasadnicze ustawy z 1864 roku: o ustroju samorządowym, o organizacji władz włościańskich i o organizacji ziemskiej włościan. Wymaganie zachowania formy aktu notarialnego i zatwierdzenia tego aktu przez sędziego pokoju uregulowane było w przepisach ustawy o notariacie z dnia 14 kwietnia 1866 roku (t. XVI, cz. 1 Zwodu Praw). Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego w stosunku do rozporządzeń majątkiem nieruchomym, bądź obciążeń majątku nieruchomego wynikał także z ustawy z dnia 27 października 1933 roku prawo o notariacie, o czym była wyżej mowa. Uwzględniając te uregulowania prawne, stwierdzić należy, że przedłożona w sprawie dobrowolna umowa z dnia 12 kwietnia 1939 roku, z której wnioskodawczyni wywodzi skutki prawne korzystne dla jej rodziców (przekształcenie nabytego prawa w prawo własności), nie została zawarta w formie aktu notarialnego, lecz w zwykłej formie pisemnej. Już tylko z tego powodu mogła wywołać jedynie skutki obligacyjne a nie skutki rzeczowe, w postaci ustanowienia emfiteuzy, czy wieczystej dzierżawy. Dodać wypada, że nie budzi żadnych wątpliwości to, że ani rodzice wnioskodawczyni ani ona sama nigdy nie zachowywali się w sposób wskazujący na przekonanie, że z dniem 1 stycznia 1947 roku uzyskali własność przedmiotowej nieruchomości w trybie analizowanego dekretu. Znamienne jest to, że nigdy w stosunkach z poprzednikami prawnymi skarżącej ani z nią samą nie powoływali się na skutek działania tego przepisu. Nawet we wniosku inicjującym obecne postępowanie kwestia ta nie została poruszona i nie stała się istotnym elementem argumentacji wniosku. W uzasadnieniu wniosku wnioskodawczyni wskazała, że jej rodzice nie dysponowali tytułem prawnym do tej nieruchomości. Dopiero po ustanowieniu dla wnioskodawczyni pełnomocnika z urzędu, w piśmie procesowym z dnia 20 marca 2023 roku pełnomocnik poruszył tę kwestię, powołując się na działanie tego dekretu.

Odrzucając koncepcję zastosowania przepisu art. XXXVI dekretu z dnia 11 października 1946 roku, należało rozważyć czy nie doszło do zmiany charakteru posiadania przedmiotowej nieruchomości w późniejszym okresie, najpierw przez rodziców wnioskodawczyni a następnie przez wnioskodawczynię z mężem (lub samodzielnie po jego śmierci). Skoro rodzina wnioskodawczyni weszła w posiadanie tej nieruchomości jako posiadanie zależne, to nie można zastosować na jej korzyść domniemania z art. 339 k.c. Z utrwalonego dorobku judykatury wynika, że posiadacz zależny może zmienić swoje posiadanie w posiadanie samoistne, jednakże taka zmiana musi zostać zamanifestowana na zewnątrz w sposób jednoznaczny i wskazywać na wolę władania cum animo rem sibi habendi w sposób widoczny dla właściciela i otoczenia; samą intencję zmiany i świadomość posiadania samoistnego uznaje się trafnie za niewystarczające (zob. np. postanowienia Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2012 roku, I CSK 561/11; z 29 października 2019 roku, II CSK 279/19; z dnia 14 września 2022 roku, II CSKP 522/22; z dnia 28 lipca 2023 roku, I CSK 3755/22). Podkreślenia wymaga, że w takim wypadku na rzecz samoistnego charakteru posiadania nie może przemawiać domniemanie przewidziane w art. 339 k.c., skoro posiadacz objął nieruchomość będącą przedmiotem sporu w posiadanie zależne. Ciężar dowodu wykazania takiej zmiany spoczywa na wnioskodawcy, bez ułatwienia jakie daje domniemanie z art. 339 k.c. (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 roku, I CSK 54/08; z dnia 4 kwietnia 2012 roku, I CSK 360/11; z dnia 19 marca 2015 roku, IV CSK 360/14; z dnia 16 października 2015 roku, I CSK 885/14). Obarcza go zatem dowód takiej zmiany i dowód dalszego wykonywania posiadania, już pod tytułem właściciela. Konieczne jest więc udowodnienie konkretnych okoliczności faktycznych, które o tym świadczyłyby, jak również umiejscowienie ich w czasie. Podkreśla się także, że właściciel, który wie, że wydał nieruchomość w posiadanie po tytułem niestanowiącym zagrożenia utratą prawa, musi wiedzieć, że z oznaczoną chwilą, na skutek jawnych zachowań posiadacza, jego prawo staje się zagrożone (tak np. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2016 roku, V CSK 590/15). Realizacja funkcji zasiedzenia nie może uzasadniać "zaskakiwania" podmiotów, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia. W wypadku, gdy osoba władająca gruntem jest posiadaczem w zakresie zbliżonym do użytkowania ("bezterminowe prawo użyczenia") i korzysta z gruntu w sposób odpowiadający temu prawu, właściciel nieruchomości nie musi podejmować żadnych działań zmierzających do zachowania swego prawa (tak w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 roku, I CSK 54/08). Dla oceny rodzaju posiadania ma znaczenie, czy posiadacz objął rzecz w posiadanie z woli właściciela i na zasadach przez niego określonych, czy też niezależnie od woli właściciela, lub nawet wbrew jego woli czy świadomości. Objęcie rzeczy w posiadanie za zgodą właściciela, nawet tylko dorozumianą, i posiadanie jej w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy z reguły o posiadaniu zależnym, choćby posiadacza z właścicielem nie łączył żaden stosunek prawny. Posiadacz włada wtedy rzeczą "jak" osoba mająca prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą i zgodnie z art. 336 k.c. jest posiadaczem zależnym (tak np. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 roku, I CSK 360/11 a z najnowszych orzeczeń w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2024 roku, I CSK 1922/24). Dodać należy, że przywołane zasady dotyczące relacji właściciel-posiadacz należy odpowiednio stosować do relacji posiadacz samoistny-posiadacz zależny. Zgodnie z art. 337 k.c. posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Fakt, że w niniejszym postępowaniu nie przedstawiono dowodu, że „sprzedającym” z umowy z 1939 roku przysługiwała własność nieruchomości, wbrew stanowisku pełnomocnika wnioskodawczyni, nie oznacza, że nie znając właściciela, wnioskodawczyni a wcześniej jej rodzice nie mieli wobec kogo manifestować samoistnego charakteru posiadania. Do chwili uregulowania stanu prawnego nieruchomości o nieuregulowanym dotychczas stanie prawnym osoba, która chciałaby nabyć w przyszłości jej własność w drodze zasiedzenia powinna manifestować swoje zachowania wobec osoby, od której uzyskała swoje posiadanie i jej następców prawnych, zwłaszcza gdy uzyskała pierwotnie posiadanie zależne. W tym wypadku dotyczy to manifestowania go wobec J. i A. małżonków L., a następnie ich następców W. i H. małżonków L., którzy od 4 listopada 1971 roku byli już formalnymi właścicielami tej nieruchomości, dalej wobec H. i A. małżonków L. (właścicieli na podstawie umowy darowizny z 5 maja 2001 roku, (...) a końcowo wobec A. B. (właścicielki na podstawie umowy darowizny z 22 października 2013 roku, (...) – por. informacje o zmianach własnościowych powszechnie dostępne wynikające z danych znajdujących się na stronie ekw.ms.gov.pl dotyczące księgi wieczystej (...). Zresztą to dopiero w obecnym postępowaniu i dzięki pomocy profesjonalnego pełnomocnika, w argumentacji wnioskodawczyni pojawiły się okoliczności nawiązujące do braku wcześniejszej wiedzy o tym, kto jest właścicielem tej nieruchomości, wobec którego należało manifestować wolę posiadania samoistnego. Choć nie ma bezpośredniego dowodu, że wnioskodawczyni wiedziała o wyniku postępowania uwłaszczeniowego (a sama nie brała w nim udziału), to istnieją okoliczności pośrednio świadczące o takiej wiedzy. Chodzi choćby o pytanie zięcia wnioskodawczyni – męża P. G. skierowane do H. L. (1) (ówczesnego właściciela tej działki wraz z żoną) czy może się na niej budować.

Ciężar dowodowy wykazania zmiany charakteru posiadania oraz tego, że od dokonania tej zmiany upłynął okres wymagany do zasiedzenia, spoczywał na wnioskodawczyni, i -wbrew stanowisku Sądu Rejonowego- temu ciężarowi dowodowemu wnioskodawczyni nie sprostała. Ogólnikowo powoływała się na samodzielnie podejmowane czynności na tej działce, przy czym ta najdalej idąca czynność w postaci budowy domu, była czynnością zgodną z treścią dobrowolnej umowy z 1939 roku, zatem nie mogła stanowić czytelnego dla drugiej strony tej umowy, jak i jej spadkobierców sygnału, że doszło do zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne. W rzeczywistości zresztą nakłady budowlane wnioskodawczyni na tę działkę nie były znaczne. Powstał na niej niewielki dom (określony w zaskarżonym postanowieniu jako „skromny dom”) oraz jeszcze mniej imponująca zabudowa gospodarcza, których wygląd został utrwalony na zdjęciach z oględzin. Przyznawały to w istocie także córki wnioskodawczyni, stwierdzając, że w ostatnich kilkudziesięciu latach na tej działce niewiele się zmieniło, tłumacząc to skąpymi środkami finansowymi rodziców. Podkreślenia wymaga, że wnioskodawczyni nigdy, aż do wytoczenia niniejszej sprawy, nie dała sygnału na zewnątrz, czytelnego, nie pozostawiającego wątpliwości co do swoich zamiarów korzystania z przedmiotowej nieruchomości w sposób wykraczający poza umowę z 1939 roku. Jej ojciec posługiwał się tą umową w latach 60-tych ubiegłego wieku, okazując ją dziadkowi uczestniczki A. W. L., co wynika z zeznań uczestnika H. L. (1), które nie zostały wyraźnie zakwestionowane, a przecież Sąd Rejonowy w całości dał im wiarę. H. L. (1) zeznał, że ojciec wnioskodawczyni w latach 60-tych ubiegłego wieku dał jego ojcu do wglądu umowę z 1939 roku. W rodzinie uczestniczki A. B. istniała świadomość zawarcia przez poprzedników prawnych długoletniej umowy dzierżawy przedmiotowej działki w okresie bliskim II wojnie światowej (co także ustalił Sąd Rejonowy, a zostało potwierdzone nie tylko w zeznaniach skarżącej, ale i zeznaniach uczestnika H. L. (1) oraz zeznaniach świadka A. L. (1)). Istniało również przekonanie o konieczności honorowania tej umowy przez następców prawnych, bowiem została zawarta aż na 99 lat. Mając świadomość istnienia tej umowy, rodzina A. B. nie ingerowała na bieżąco w czynności podejmowane najpierw przez rodziców wnioskodawczyni a następnie przez samą wnioskodawczynię w postaci zagospodarowania działki, jej zabudowy, ogrodzenia, nasadzeń i samego korzystania z niej. Nie domagała się zapłaty czynszu, mając świadomość, że opłata za korzystanie z tej działki została pobrana przez J. i A. L. (2) z góry w 1939 roku za cały okres. Zarzucanie zatem, że ani uczestniczka ani jej poprzednicy nie domagali się zapłaty czynszu, nie domagali się wydania tej nieruchomości, to próba instrumentalnego wykorzystania pojawiających się w orzecznictwie argumentów w sprawach o zasiedzenie, nie przystających do okoliczności tej sprawy. Podobnie należy ocenić zarzuty, że poprzednicy prawni A. B. nie założyli księgi wieczystej i nie zamanifestowali swojego posiadania. Skoro poprzednicy prawni A. B. pozostawiali w przekonaniu, że obowiązuje dobrowolna umowa z 1939 roku, to jakie prawne działania mieliby podejmować przeciwko wnioskodawczyni? Podejmowali działania na zewnątrz nie kłócące się z faktem posiadania zależnego wnioskodawczyni i jej poprzedników, takie jak płacenie podatków oraz uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w drodze uwłaszczenia. Jeszcze przed wniesieniem niniejszej sprawy, w rozmowie z 2022 roku zarówno A. B., jak i D. S. wyrażali gotowość wywiązania się z umowy z 1939 roku, zapewniając, że wnioskodawczyni, jak i jej siostra (zajmująca sąsiednią działkę) mogą na tych działkach domieszkać do końca swoich dni. Znamienne jest to, że jak mąż wnioskodawczyni stawiał ogrodzenie, to przyszła mama H. L. (1) i wskazała gdzie ma postawić płot i tam postawił (tak w zeznaniach wnioskodawczyni). Znamienne także, że ani rodzice wnioskodawczyni ani ona sama nie ujawnili wobec stosownych urzędów, instytucji woli posiadania samoistnego tej nieruchomości. Rację ma skarżąca, że rodzice wnioskodawczyni nigdy nie wystąpili o uregulowanie własności działki numer (...) na siebie, mając świadomość charakteru umowy z 1939 roku. Nie ujawnili się jako posiadacze samoistni tej działki w ewidencji gruntów, ani przy jej założeniu ani później, nie płacili z tej działki podatków, co przyznała wnioskodawczyni. Nie byli zainteresowani uregulowaniem jej stanu prawnego w okresie masowych uwłaszczeń na początku lat 70-tych ubiegłego wieku. Również wnioskodawczyni zwlekała z wystąpieniem o uregulowanie stanu prawnego tej działki aż do 2022 roku. Nie tak się zachowuje osoba, która od kilkudziesięciu lat uważa się za właściciela i ma wolę nabycia własności. Znamienne wreszcie, że około 20 lat temu zięć wnioskodawczyni – mąż P. G. pytał H. L. (1) o możliwość budowy na przedmiotowej działce, a po uzyskaniu informacji, że jest tam tylko dzierżawa, zrezygnował z planów budowlanych wyprowadzając się z tej nieruchomości wraz z żoną do swoich rodziców. W tamtym okresie wnioskodawczyni była także w urzędzie w sprawie tej działki, a po dowiedzeniu się, że skoro nie ma do niej tytułu własności, to nie musi płacić podatków, zaakceptowała tę informację, jako wówczas korzystną (bo nie rodzącą obciążenia podatkowego). Nie podjęła też wówczas żadnych kroków prawnych w kierunku regulacji własności na siebie i to mimo tego, że córka z zięciem mieli plany budowlane łączone pierwotnie właśnie z tą działką. Uczestnik H. L. (1) wspominał także w zeznaniach o postępowaniu rozgraniczeniowym, które toczyło się po obu stronach drogi, także po stronie działek numer (...), w którym wnioskodawczyni nie uczestniczyła i nie była zainteresowana wykonywanymi czynnościami geodezyjnymi. Te wszystkie okoliczności z pewnością nie wspierają stanowiska wnioskodawczyni o spełnieniu przesłanek zasiedzenia.

W przeciwieństwie do rodziców wnioskodawczyni oraz jej samej, poprzednicy prawni uczestniczki A. B. ujawniali na zewnątrz wolę samoistnego władania tą nieruchomością zarówno poprzez ujawnienie się w ewidencji gruntów, jak i następnie poprzez uruchomienie postępowania uwłaszczeniowego oraz uzyskanie tytułu własności ( (...)). Wbrew stanowisku pełnomocnika wnioskodawczyni oraz Sądu Rejonowego, wydanie (...) na działkę numer (...) nie stanowiło sprzecznego ze stanem istniejącym na gruncie wykorzystania instytucji uwłaszczenia przez osoby nieuprawnione. Nie odebrało też rodzicom wnioskodawczyni własności działki, bowiem nie uzyskali jej z dniem 1 stycznia 1947 roku na podstawie dekretu, o czym była wyżej mowa. Skoro nie wykazano do 1971 roku zmiany charakteru władania ani rodziców wnioskodawczyni ani wnioskodawczyni (wówczas z mężem) z zależnego na samoistne, to dziadkowie skarżącej W. i H. małżonkowie L., wywodzący uprawnienia od J. i A. małżonków L. (por. uzasadnienie AWZ nr (...)), jako posiadacze samoistni mieli prawo do wystąpienia o regulację stanu prawnego całej działki numer (...) na siebie, bez konieczności udziału w takim postępowaniu wnioskodawczyni z mężem, czy rodziców wnioskodawczyni jako posiadaczy zależnych. Nie ma zatem podstaw do przyjmowania w ślad za Sądem Rejonowym, że co najmniej od dnia 27 sierpnia 1973 roku (od uprawomocnienia się (...) na działkę numer (...)) działka numer (...) pozostawała w niezakłóconym samoistnym posiadaniu M. i Z. małżonków M.. Zresztą Sąd Rejonowy nie przeprowadził w tym zakresie klarownego wywodu prawnego co do tak liczonego początku posiadania samoistnego, błędnie przyjmując, że już rodzice wnioskodawczyni uzyskali status posiadaczy samoistnych w dniu 1 stycznia 1947 roku, kiedy to, zdaniem tego Sądu, nabyli z mocy prawa własność tej nieruchomości. W rzeczywistości w dniu uprawomocnienia się tego (...) nie doszło do żadnej zmiany, która rozpoczynałaby bieg zasiedzenia. Zachowanie wnioskodawczyni po wydaniu (...) nie uległo zmianie, a jej posiadanie nie uległo przekształceniu z posiadania zależnego na samoistne, tym bardziej, że największe nakłady na tę działkę poczyniła przed dniem 4 listopada 1971 roku (budowa domu i budynku gospodarczego) a nawet one, z omówionych wyżej względów, nie prowadziły do zmiany charakteru posiadania, bowiem nie wykraczały poza uprawnienia wynikające z dobrowolnej umowy z 1939 roku. Zresztą pełnomocnik wnioskodawczyni podkreślał, że nie brała ona udziału w postępowaniu uwłaszczeniowym i nie wiedziała o wydaniu (...) na tę działkę. Tym bardziej zatem fakt wydania (...), czy jego ostateczności nie powinien być traktowany jako cezura rozdzielająca okresy jej posiadania (i charakter tego posiadania). Dodać wypada, że skoro wnioskodawczyni z mężem nie była posiadaczką samoistną przedmiotowej nieruchomości przed 4 listopada 1971 roku, nie byli też nimi wcześniej jej rodzice, to nie są adekwatne do okoliczności tej sprawy te stanowiska judykatury, które rozważają skutki toczenia się postępowania uwłaszczeniowego na rzecz innych osób i wydania (...) (przyjmowana w dawnym orzecznictwie przerwa biegu zasiedzenia lub jej brak, z możliwością doliczenia okresu posiadania przed 4 listopada 1971 roku a w nowszym orzecznictwie przyjmowane rozpoczęcie nowego terminu zasiedzenia po zakończeniu postępowania uwłaszczeniowego, biegnącego przeciwko właścicielowi nieruchomości z (...) por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2020 roku, I CSK 651/19).

Dodać należy, że takie czynności jak obowiązkowe ubezpieczenie budynków, nie świadczą o charakterze posiadania. Takiego ubezpieczenia może dokonywać zarówno posiadacz samoistny, jak i zależny. Wynika to zarówno z przepisów kodeksu cywilnego, jak i z przepisów szczególnych, w tym art. 44 ustawy z dnia 22 maja 2003 roku o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych, Dz.U.2023.2500. Na gruncie tej ustawy przyjmuje się, że obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia OC rolnika będzie spoczywać zarówno na posiadaczu samoistnym, jak i posiadaczu zależnym (tak M. Orlicki, K. Przewalska, Nowe prawo ubezpieczeń gospodarczych. Pakiet ustaw ubezpieczeniowych. Kodeks cywilny po zmianach, Warszawa–Poznań–Bydgoszcz 2004, s. 270, oraz J. Nawracała, Komentarz do ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych [w:] Prawo ubezpieczeń gospodarczych, t. I, Komentarz, red. M. Serwach, M. Glicz, Z. Brodecki, Warszawa 2010; M. Zygo [w:] Ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych. Komentarz, red. G. Dybała, K. Szpyt, Warszawa 2022). Również ogólne przepisy o umowie ubezpieczenia zawarte w kodeksie cywilnym nie zawierają warunku, że stroną umowy ubezpieczenia może być tylko właściciel rzeczy lub jej posiadacz samoistny. Powszechne jest np. zawieranie umów ubezpieczenia przez leasingobiorców, czyli przez posiadaczy zależnych.

Jak wyżej wskazano, dobrowolna umowa z 12 kwietnia 1939 roku to umowa nietypowa, która nie ma cech pozwalających na potraktowanie jej wprost jako umowy dzierżawy. Jej istotą było uzyskanie prawa do korzystania z nieruchomości przez określony czas, bardzo długi, łącznie z prawem zabudowy nieruchomości za jednorazową odpłatnością pobraną z góry za cały okres. Nie chodziło o nieruchomość przeznaczoną do osiągania pożytków i nie ta cecha nieruchomości miała dla stron istotne znaczenie. Z ostrożności jednak Sąd Okręgowy uznał za celowe zawarcie w tym miejscu rozważań prawnych na wypadek potraktowania tej umowy jako umowy dzierżawy sensu stricto. Przepisy obowiązujące w 1939 roku dopuszczały możliwość zawierania umów dzierżawy na czas oznaczony i to bardzo długi. Spotykane były nawet umowy zawierane na okres 99 lat, czego potwierdzeniem jest sprawa I CR 1072/60. W orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 1961 roku, wydanym w tej sprawie, przyjęto, że umowę dzierżawy gruntu rolnego na 99 lat uważa się po upływie 30 lat za zawartą na czas nie oznaczony (art. 405 k.z.). W sprawie tej Sąd Najwyższy nie podzielił zarzutów pozorności umowy zawartej na tak długi okres, argumentując, że fakt zawarcia umowy dzierżawy gruntu rolnego na 99 lat nie wpływa na charakter samej umowy i nie czyni jej pozorną, dążenie bowiem kontrahentów do osiągnięcia w zawieranej umowie dzierżawy na okres dłuższy celu gospodarczego, który zbliżony jest do przeniesienia własności, nie pozbawia jej cech dzierżawy. Jest to umowa, którą, jako zawartą na czas dłuższy niż lat 30, w myśl art. 405 k.z. uważa się po upływie lat trzydziestu za zawartą na czas nieoznaczony. W tym wypadku upływ 30 lat nastąpiłby w 1969 roku i wówczas doszłoby do przekształcenia umowy z 1939 roku w umowę zawartą na czas nieoznaczony. Wówczas jednak przepis art. 405 k.z. już nie obowiązywał. Z dniem 1 stycznia 1965 roku wszedł bowiem w życie kodeks cywilny, który znajdował zastosowanie także do zobowiązań wynikających z umów dzierżawy, zawartych przed jego wejściem w życie, zgodnie z art. L ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Przepisy wprowadzające kodeks cywilny. Kodeks ten przewidywał możliwość zawierania umów dzierżawy na czas oznaczony oraz nie oznaczony (art. 693 § 1), ale w art. 695 przyjął, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na trzy lata; w braku wypowiedzenia na rok przed upływem trzechlecia dzierżawa przedłuża się na dalsze trzy lata. Takie uregulowanie obowiązywało aż do 30 września 1990 roku. Odwołać się należy do wykładni tej regulacji, zgodnie z którą do umowy dzierżawy, zawartej przed wejściem w życie kodeksu cywilnego na czas dłuższy niż lat 10, termin dziesięcioletni przewidziany w art. 695 k.c. liczy się od dnia 1 stycznia 1965 roku (tak w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1973 roku, III CZP 2/73, OSNC 1973/10/168). W praktyce zatem przedłużenie trwania umowy dzierżawy przy wykorzystaniu tego przepisu mogło trwać do 16 lat licząc od wejścia w życie kodeksu cywilnego, zatem do 1 stycznia 1981 roku. W takiej sytuacji powstaje problem skutków wygaśnięcia umowy dzierżawy w oparciu o analizowany przepis. Problematyka ta była przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego w postanowieniu z dnia 14 września 2022 roku, II CSKP 522/22. W sprawie tej sądy I i II instancji przyjęły zasiedzenie, liczone od 1 stycznia 1981 roku, przy czym sąd okręgowy właśnie przy wykorzystaniu przepisu art. 695 k.c. i założeniu, że umowa dzierżawy wieloletnia zawarta przed wejściem w życie kodeksu cywilnego mogła trwać najdłużej do 1 stycznia 1981 roku. Sąd Najwyższy nie podzielił tego stanowiska, opierającego się na niejako automatycznym przekształceniu posiadania zależnego w samoistne wraz z wygaśnięciem umowy dzierżawy. Odwołał się do utrwalonego stanowiska judykatury, że zmiana charakteru posiadania wymaga uzewnętrznienia, jednoznacznego zamanifestowania, widocznego dla właściciela i jego otoczenia. Argumentował, że sąd okręgowy nie wskazał, żadnego konkretnego przejawu zamanifestowania woli zmiany charakteru posiadania wnioskodawcy i jego żony, a z poczynionych ustaleń faktycznych wynika, że posiadanie to było wykonywane w taki sam sposób zarówno w czasie trwania stosunku dzierżawy, jak i po jego wygaśnięciu. Kontynuował, że nie sposób w takiej sytuacji uznać, że na rzecz samoistnego charakteru posiadania wnioskodawcy przemawiać może domniemanie z art. 339 k.c., skoro objął on nieruchomość będącą przedmiotem sporu w posiadanie zależne i nie uzewnętrznił woli zmiany charakteru posiadania, a ciężar tej zmiany spoczywał na nim. Sąd Okręgowy w tym składzie w pełni podziela to stanowisko Sądu Najwyższego. Podkreślić należy, że strony dobrowolnej umowy z 1939 roku i ich następcy prawni w ogóle nie mieli świadomości skutków wynikających z omówionych wyżej zmian przepisów prawnych, w tym z wejścia w życie art. 695 k.c. Ani we wniosku inicjującym to postępowanie, ani w dalszych pismach procesowych, aż do wydania przez Sąd Okręgowy rozstrzygnięcia rozpoznającego apelację, wnioskodawczyni, mimo reprezentacji przez profesjonalnego pełnomocnika, nigdy nie powołała się na ten przepis, na skutki jego zastosowania do swojej sytuacji (gdyby w ogóle przyjąć, że ma on zastosowanie). Co więcej, dzień 1 stycznia 1981 roku nie stanowił żadnej uchwytnej cezury czasowej gdy chodzi o zachowanie wnioskodawczyni i jej męża przed tą datą i po niej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Niczym się ono nie różniło, a strony nadal zachowywały się tak, jakby ta umowa z 1939 roku dalej obowiązywała. Jeszcze w 2022 roku, w czasie rozmów przedsądowych, wnioskodawczyni z siostrą powoływały się na tę umowę, nie chcąc jej okazać A. B. i D. S.. Skoro umowa ta nie przewidywała płatności czynszu, to brak jego płatności po 1 stycznia 1981 roku nie stanowił żadnej zmiany. Postępowanie dowodowe nie wykazało, aby po 1 stycznia 1981 roku na przedmiotowej nieruchomości nastąpiły istotne zmiany, które -co wymaga dodatkowego podkreślenia- byłyby sprzeczne z treścią dobrowolnej umowy z 1939 roku, wykraczając poza zakres uprawnień nabytych wówczas przez rodziców wnioskodawczyni, których kontynuatorem jest ona jako ich spadkobierca. Zaistnienia takich zmian nie ustalił także Sąd Rejonowy.

Konieczne jest wreszcie przypomnienie, że zasiedzenie -jako wyjątek od zasady ochrony własności- podlega wykładni ścisłej. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że skoro zasiedzenie jest odstępstwem od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności, to wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności, a nie odwrotnie, gdyż Konstytucja nie gwarantuje prawa osób znajdujących się w sytuacji faktycznej prowadzącej do zasiedzenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 roku, IV CSK 152/10; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2017 roku, IV CSK 139/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 11 czerwca 2014 roku, I ACa 154/14; por. też uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 roku, P 3/03, OTK-A 2003/8/82). Właściciel, który wie, że wydał nieruchomość w posiadanie po tytułem niestanowiącym zagrożenia utratą prawa, musi wiedzieć, że z oznaczoną chwilą, na skutek jawnych zachowań posiadacza, jego prawo staje się zagrożone (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2016 roku, V CSK 590/15). Prowadzi to do wniosku, że instytucja zasiedzenia powinna być stosowana w tych sytuacjach, w których nie ma wątpliwości co do tego, że zachowanie posiadacza było dostrzegalne dla otoczenia oraz dla samego właściciela i mogło zostać w sposób jednoznaczny odebrane jako zmierzające do pozbawienia właściciela tytułu własności, bo tylko wtedy można zarzucić właścicielowi wieloletni brak reakcji na ewidentne naruszanie jego własności polegające na wyzuciu go z posiadania, a tym samym zastosować wobec niego „sankcję” utraty tej własności. W tym wypadku zarówno J. i A. małżonkowie L., jak i ich następcy prawni mieli świadomość istnienia umowy, w oparciu o którą rodzina wnioskodawczyni uzyskała możliwość korzystania z przedmiotowej nieruchomości w szerokim zakresie i na bardzo długi okres, wraz z możliwością jej zabudowy. Byłoby dla nich zaskoczeniem, gdyby obecnie przyjmować, że zachowanie wnioskodawczyni (będącej dodatkowo od 1977 roku spadkobiercą matki), które nigdy nie wykroczyło poza zakres władania wynikający z tej umowy, doprowadziło do pozbawienia ich własności. Nie można wyrażać uzasadnionych pretensji, że właściciele działki numer (...) nie interweniowali, nie domagali się wydania nieruchomości czy zapłaty czynszu, bowiem pozostawiali w przekonaniu, że umów należy dotrzymywać i że nadal obowiązuje umowa zawarta w 1939 roku, o czym była wyżej mowa.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy dokonał zmiany zaskarżonego postanowienia i oddalił wniosek w części dotyczącej zasiedzenia działki numer (...). Zmianie podlegało także rozstrzygnięcie o kosztach postępowania pomiędzy wnioskodawczynią a uczestniczką A. B., które Sąd Okręgowy oparł na regulacji art. 520 § 3 k.p.c. Interesy wnioskodawczyni i tej uczestniczki niewątpliwie były sprzeczne, co uzasadniało rozliczenie kosztów zgodnie z wynikiem tej sprawy. Trudna sytuacja materialna wnioskodawczyni nie uzasadniała odstąpienia od obciążania jej kosztami postępowania na rzecz A. B., która poniosła koszty udziału profesjonalnego pełnomocnika. Po pierwsze, zgodnie z art. 108 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U.2024.959 t.j., zwolnienie od kosztów sądowych nie zwalnia strony od obowiązku zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi. Po drugie, również sytuacja materialna uczestniczki A. B. jest trudna, na tyle, że uzyskała zwolnienie od kosztów sądowych w postępowaniu apelacyjnym (od opłaty od apelacji). Po trzecie, uczestniczka zapewniała wnioskodawczynię przedsądowo, że nie ma zamiaru usuwać jej z nieruchomości, że może z niej korzystać na dotychczasowych zasadach do końca życia. Po czwarte, instytucja nieobciążania strony przegranej kosztami postępowania poniesionymi przez przeciwnika nie powinna być nadużywana. Jej skutkiem jest bowiem przerzucenie jego kosztów na przeciwnika, który dla obrony swoich praw miał prawo zasięgnąć pomocy profesjonalnego pełnomocnika i liczyć na to, że w przypadku wygrania sprawy koszty jego wynajęcia zostaną mu zwrócone. Koszty poniesione przez uczestniczkę wyniosły 2.700 złotych wynagrodzenia adwokackiego i 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika ustalono na podstawie § 2 pkt 6, § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U.2023.1964 t.j. O odsetkach od zasądzonych kosztów orzeczono na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie I sentencji na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

O kosztach udziału po stronie wnioskodawczyni pełnomocnika z urzędu w postępowaniu apelacyjnym orzeczono na podstawie § 4 ust. 1 i 3, § 8 pkt 6, § 11 pkt 1, § 16 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu, Dz.U.2024.764. Brak było podstaw do podwyższenia tego wynagrodzenia w oparciu o regulację § 4 ust. 2 tego rozporządzenia. Sprawa wymagała przeprowadzenia jedynie jednego terminu rozprawy, a pełnomocnik wnioskodawczyni nie złożył pisemnej odpowiedzi na apelację. W postępowaniu apelacyjnym nie ujawniły się nowe okoliczności, które wymagałyby od pełnomocnika dodatkowego nakładu pracy. Chodziło o ocenę tych samych okoliczności, a pełnomocnik wnioskodawczyni powielił w tym zakresie stanowisko, które reprezentował w postępowaniu przed Sądem Rejonowym. Jego nakład pracy w postępowaniu apelacyjnym nie był zatem taki, aby przyznać wynagrodzenie przewyższające stawkę wynikającą z § 4 ust. 1.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego pomiędzy wnioskodawczynią a uczestniczką A. B. Sąd Okręgowy oparł na regulacji art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Zachowują tu aktualność wszystkie uwagi poczynione przy uzasadnieniu rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego pomiędzy tymi osobami. Uczestniczka była reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, przy czym innego niż w postępowaniu pierwszoinstancyjnym (bowiem nowy pełnomocnik ujawnił się dopiero po wydaniu przez Sąd Rejonowy postanowienia kończącego postępowanie – por. k. 292-293), co uzasadniało przyznanie jej z tego tytułu kwoty 2.025 zł. Wysokość wynagrodzenia tego pełnomocnika ustalono na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 5 pkt 1 i § 10 ust. 1 pkt 1 w/w rozporządzenia, przyjmując 75% stawki. Do kwoty tej doliczono 100 zł opłaty za sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, co dało łącznie 2.125 zł. O odsetkach od tej kwoty orzeczono na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c.

W pozostałym zakresie o kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

Z uwagi na trudną sytuację majątkową wnioskodawczyni, Sąd Okręgowy odstąpił od obciążania jej kosztami sądowymi w postępowaniu apelacyjnym (opłatą od apelacji, od której uiszczenia zwolniono A. B.).

SSO Hubert Wicik

ZARZĄDZENIE

(...)

SSO Hubert Wicik