Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Kielcach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 września 2025 roku

Sąd Okręgowy w Kielcach, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Hubert Wicik

po rozpoznaniu w dniu 23 września 2025 roku w Kielcach na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. B., A. G.

przeciwko R. D. (1)

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Pińczowie z dnia 11 marca 2025 roku, sygn. akt I C 98/23

I.  prostuje oczywistą niedokładność w punkcie II (drugim) zaskarżonego wyroku w ten sposób, że w miejsce słów „prawo do lokalu socjalnego” wpisuje „uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu”;

II.  oddala apelację;

III.  zasądza od R. D. (1) na rzecz M. B. i A. G. kwoty po 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia zasądzającego te koszty do dnia zapłaty.

SSO Hubert Wicik

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

Sygn. akt II Ca 1000/25

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 marca 2025 roku, wydanym w sprawie I C 98/23, Sąd Rejonowy w Pińczowie:

I.  nakazał pozwanemu R. D. (1), aby wraz z rzeczami opuścił, opróżnił i wydał powódkom M. B. i A. G. lokal mieszkalny położony w miejscowości W. nr (...) stanowiący część składową nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Pińczowie prowadzona jest księga wieczysta (...);

II.  orzekł, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

III.  zasądził od pozwanego R. D. (1) na rzecz powódek: M. B. kwotę 257 zł i A. G. kwotę 457 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazał pobrać od pozwanego R. D. (1) na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Pińczowie kwotę 1.815,42 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo z sum Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego w Pińczowie.

Sąd Rejonowy ustalił, że T. i F. małżonkowie S. nabyli od Skarbu Państwa w trybie reformy rolnej nieruchomości oznaczone wówczas numerami działek (...) o pow. 2,50 ha położone we wsi W. gmina Z., a prawo własności wpisano na nabywcę do KW (...). Następnie w latach 50-ch na skutek wymiany gruntów w części wsi W., zatwierdzonej orzeczeniem Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. (...) z 21 czerwca 1954 roku i orzeczeniem Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P. z dnia 1 września 1958 roku Nr (...), w wyniku tych wymian za działkę nr (...) o pow. 2,00 ha wydzielono ekwiwalent w działce nr (...) o pow. 1,95 ha, we wsi W. a działka (...) w wyniku ustalenia granic pomiędzy obrębami W. i M., znalazła się na terenie M.. Działki te zostały włączone do masywów Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...) jako wkład członkowski przez małżonków S., którzy następnie skorzystali z prawa ubiegania się o nabycie działki przyzagrodowej pod budowę domu otrzymując działkę nr (...) o pow. 0,41ha, gdzie w 1958 roku zbudowali dom. W wybudowanym domu zamieszkali T. i F. małżonkowie S. w dwóch pomieszczeniach z osobnym wejściem oraz ich córka E. D. wraz z mężem S. oraz dziećmi J. S. ur. (...) (który był dzieckiem poza małżeńskim E. D.), S. D. i R. D. (2) ur. (...), którzy zajęli drugą część domu mając do swej dyspozycji również własne osobne wejście. Część podwórka była też wykorzystywana przez obie rodziny wspólnie i podzielili się użytkowaniem obory. T. i F. S. mieli swoje gospodarstwo i hodowali w swojej części krowę, drób, natomiast E. i S. D. mieli własne gospodarstwo tj. grunt o pow. 1 ha, pastwisko i łąkę, hodowali też w swojej części obory trzodę chlewną, drób i krowę. Z czasem z domu wyprowadzili się J. S., który zamieszkał po ślubie z D. w gospodarstwie swojej żony w R. oraz S. D., który zawarł związek małżeński z H. w 1978 roku i po ślubie również wyprowadził się od rodziców. W części domu zajmowanego przez E. i S. D. pozostał jedynie ich syn R.. T. i F. małżonkowie S. zamierzali przedmiotowy dom odpisać córce E. D., ostatecznie podjęli decyzję o przekazaniu otrzymanego z reformy rolnej gospodarstwa rolnego na rzecz wnuka J. S. i jego żony D. S. i aktem notarialnym z 4 listopada 1982 roku - umową darowizny przekazali na ich rzecz przedmiotowe grunty tj. działki o ówczesnych numerach (...) o pow. 2,50 ha położone we wsi W. gmina Z. mające urządzą księgę wieczystą Kw Nr (...). Zgodnie z umową nabywcy spłacili kredyt dziadków w Banku Spółdzielczym a przekazane im działki rolne nadal znajdowały się jako wkład w (...). Natomiast dom nadal tak jak przed darowizną był zamieszkiwany przez ich dziadków z jednej strony, ich córkę E. D. z mężem i ich syna R. D. (2) z drugiej strony. O zawartej umowie darowizny wiedziała rodzina oraz sąsiedzi, którym o tym mówił J. S.. W dniu 1 października 1983 roku R. D. (2) zawarł związek małżeński z G.. Początkowo zamieszkali za zgodą E. D. w jednym z dwóch pomieszczeń w części domu zajmowanego przez rodziców R. i taki stan utrzymał się do czasu śmierci F. S. w styczniu 1986 roku. Po upływie miesiąca zmarł też T. S. i wówczas ich część domu zajęli R. i G. D. przystosowując pomieszczenia do swoich potrzeb. Wówczas G. D. pracowała w P. w przetwórni, a jej mąż jako budowlaniec a później w (...). Nadto na działce (...) arów uprawiali tytoń, cebulę, warzywa, które sprzedawali. Z komórki postanowili urządzić wspólną z rodzicami łazienkę, doprowadzili z wodociągu miejskiego wodę, a pieniądze na ten cel otrzymali podobnie jak J. S. na urządzenie łazienki w domu swojej żony od E. D., która miała pieniądze, gdyż wówczas S. D. jej mąż pobierał emeryturę francuską i polską i dysponowali pieniędzmi pomagając swoim dzieciom. S. D. zakupił też od J. N. (1) z W. drewnianą stodołę, którą przenieśli na działkę siedliskową. W pracach tych brali udział S. D. ojciec, syn S. a stodoła przewożona była ciągnikiem przez M. G.. Dobudował też do domu ganek, w piecach założono instalacje grzewczą tzw. podkowę, postawili ogrodzenie, Prace remontowe wykonywane były w latach 80-tych i na początku lat 90-tych, w pracach tych pomagał S. D. - brat R.. W późniejszych latach R. D. (2) ocieplił częściowo dom, ocieplona została przez pozwanego piwnica, założone okna i drzwi wejściowe. Wartość wykonanych nakładów wynosi 37.600 zł. W marcu 2017 roku E. D. zakupiła od Gminy Z. przydomową oczyszczalnię ścieków za kwotę 1,23 zł, gdyż była to inwestycja Gminy Z. z wykorzystaniem środków unijnych. E. i S. D. posiadane własne gospodarstwo rolne darowali synom i tak w części R. i w części S. zawierając akt notarialny. Dnia 10 czerwca 1994 roku zmarł S. D. i w domu pozostała E. D. oraz R. D. (2) ze swą rodziną. J. S. nie żył zgodnie z żoną i jej rodzicami, z którymi razem mieszkali. Zdarzały się nieporozumienia tego stopnia, że przeprowadzał się do swojego domu w W. wracając do żony dopiero po pewnym czasie. Sąsiadom J. N. (2), M. G. i innym J. S. opowiadał, że jest właścicielem domu, który darowali mu dziadkowie. W 2000 roku J. i D. S. wycofali wkłady członkowskie z Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej i został im wydzielony ekwiwalent zamienny w działkach nr (...) o pow. 0,41ha i nr (...) o pow. 1,6020 ha na terenie wsi W. oraz działka nr (...) o pow. 0,5040 ha we wsi M.. Został wówczas sporządzony na potrzeby wydzielenia ekwiwalentu wykaz zmian gruntowych z mapą, wydana decyzja Starosty (...) z dnia 7 marca 2001 roku. Od tamtego czasu (...) nie opłacało już podatków z tych gruntów, które wystawiane były na nazwisko właścicieli J. i D. S. z tym, że z działki (...) opłacała E. D. a czasami wpłacał R.. Małżeństwo R. i G. D. nie było zgodne i ostatecznie G. D. wyprowadziła się od męża zabierając ze sobą syna R., a następnie w dniu 15 lutego 2006 roku zostało rozwiązane wyrokiem Sądu Okręgowego w Kielcach przez rozwód. Następnie w 2009 roku, po około 2 latach mieszkania z matką, do ojca za jego zgodą powrócił R. i zamieszkali razem w przedmiotowym domu, gdzie nadal zamieszkiwała E. D. i R. D. (2). Z kolei małżeństwo J. S. i D. S. zostało rozwiązane przez rozwód w 2008 roku. Po rozwodzie byli małżonkowie dzielili się zgromadzonym majątkiem wspólnym. Częściowo aktem notarialnym podzielili się majątkiem w ten sposób, że nieruchomość oznaczona numerem (...) zabudowana budynkiem mieszkalnym przyznana została na wyłączną własność J. S.. W 2014 roku J. S. ostatecznie przeprowadził się do własnego domu, gdzie przewoził go R. D. (1). Zamieszkał tam z bratem R. D. (2) i jego synem R. D. (1). R. D. (2) zaprzestał wówczas w 2014 roku uprawy działki rolnej, którą przejął w posiadanie J. S.. R. S. zmarł 5 stycznia 2017 roku. W 2018 roku J. S. uległ wypadkowi i po leczeniu szpitalnym zamieszkał ze swą córką A. M.. Z kolei E. D., nad którą J. S. sprawował opiekę zamieszkała u swej wnuczki, tj. powódki A. G., gdzie mieszkała do swej śmierci w 2019 roku. W 2020 roku J. S. wydzierżawił grunt rolny w działce (...) a umowę tę nadal kontynuują powódki jako obecne właścicielki tej działki na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego z 8 lutego 2023 roku zawartego z J. S.. Rodzice pozwanego R. i G. D. a później sam pozwany nie zawierali z poprzednikami prawnymi powódek żadnej umowy regulującej ich sposób korzystania z tej nieruchomości. Ich wzajemne relacje układały się poprawnie. Pozwany zaprzeczył by miał spór z J. S. żądając od niego przepisania mu nieruchomości z domem. Pozwany do chwili obecnej zamieszkuje sam na przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 17 marca 2023 roku doręczonym pozwanemu 21 marca 2023 roku powódki wypowiedziały pozwanemu umowę użyczenia nieruchomości, wzywając pozwanego do opróżnienia i opuszczenia nieruchomości w terminie 14 dni.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie w świetle art. 222 § 1 k.c., bowiem powódki są właścicielkami działki, na której znajduje się dom mieszkalny objęty żądaniem eksmisji, pozwany zaś nie posiada jakiegokolwiek tytułu prawnego do korzystania z tego domu.

Sąd Rejonowy nie podzielił zgłoszonego przez pozwanego zarzutu zasiedzenia, wskazując szczegółowo przyczyny swojego stanowiska. Nie podzielił twierdzeń, że z dniem ślubu rodzice pozwanego otrzymali działkę numer (...) jako wiano i od tej pory byli jej posiadaczami samoistnymi. Argumentował, że w sprawie nie zostało w żadnym razie stwierdzone ani udowodnione objęcie nieruchomości w samoistne posiadanie przez R. D. (2), ani też daty kiedy to miało faktycznie nastąpić, jak i samego sposobu wykonywania samoistnego posiadania i czasokresu trwania. Pozwany nie zgłosił wystarczających dowodów uzasadniających zarzut zasiedzenia, nie wykazał też innych okoliczności, z których wynikałoby skuteczne wobec powódek prawo do zajmowania ich nieruchomości. Przyjął, że rodzice pozwanego podejmując decyzję o wspólnym zamieszkaniu na tej nieruchomości ze swoimi rodzicami S. i E. D. a następnie czyniąc tam nakłady celem rozbudowy i poprawy warunków bytowych faktycznie zawarli z nimi umowę użyczenia. Najpóźniej z chwilą wytoczenia powództwa, ale i pismem doręczonym pozwanemu 21 marca 2023 roku nastąpiło wyraźne wypowiedzenie przez powódki konkludentnie zawartej z pozwanym umowy użyczenia i z tą chwilą pozwany przestał dysponować jakimkolwiek tytułem prawnym, dzięki któremu może skutecznie pozostawać na nieruchomości powódek w swoim posiadaniu.

Sąd Rejonowy nie podzielił także argumentacji pozwanego co do przysługiwania mu zarzutu zatrzymania, bowiem zgodnie z art. 461 § 2 k.c. prawa retencji nie stosuje się gdy chodzi o zwrot rzeczy użyczonych. Argumentował, że prawo to może być skutecznie realizowane dopiero wtedy, gdy strona pozwana posiada, z punktu widzenia przepisów prawa materialnego uzasadnione roszczenie względem wierzyciela (powoda) o zwrot nakładów. Dyspozycja art. 461 k.c., sama w sobie nie stanowi źródła takiego roszczenia, ale jego genezy należy poszukiwać np. w art. 226 k.c. Nie budziło wątpliwości Sądu, iż pozwany a przed nim jego rodzice, dziadkowie byli posiadaczami nieruchomości powoda, a ich posiadanie cechowała zła wiara. Jak zwrócono uwagę w stanie faktycznym, pozwany, jak też jego rodzice, czy dziadkowie zdawali sobie sprawę, iż żadne z nich nie jest właścicielem gruntu oraz, że nie posiadają żadnego tytułu do nieruchomości objętej pozwem. Sąd Rejonowy wskazał, że strona pozwana nie wykazała jakie nakłady, z których poczynieniem wiązano istnienie po stronie pozwanego prawa retencji, były nakładami koniecznymi i aby w ogóle nakłady te miały taki charakter. Argumentował, że nie miał też możliwości ustalenia ram czasowych poszczególnych prac, wobec braku takiego wykazania nakładów. Brak było więc możliwości dokonania oceny, czy i na ile powódki zostałyby wzbogacone, bo np. koszty koniecznego remontu przeprowadzonego przed laty w latach 80-tych czy na początku lat 90-tych nie mogą, obecnie, stanowić o przysporzeniu majątkowym. Okoliczność czynienia nakładów przez rodziców pozwanego czy także jego samego, co starał się wykazać pozwany, na nieruchomość powódek nie powodują zatem powstania po stronie pozwanego tytułu prawnego do objętej pozwem nieruchomości, ale co najwyżej mogą stanowić podstawę żądań rozliczenia tych nakładów przez pozwanego, ale wyłącznie w odrębnym postępowaniu. Zdaniem Sądu Rejonowego, pozwany nie może też skutecznie powoływać się na art. 461 § 1 k.c., nawet gdyby uznać, że nie łączyła go z powódkami umowa użyczenia. Warunkiem istnienia prawa zatrzymania jest bowiem istnienie po stronie retencjonisty określonych wierzytelności. Prawo zatrzymania przysługiwałoby pozwanemu tylko w sytuacji, gdyby to on sam był wierzycielem powódek z tytułu nakładów, ale tego w sposób czytelny i jasny nie udowodnił (a takimi są rodzice pozwanego ewentualnie dziadkowie), bądź nabył od uprawnionych taką wierzytelność, ale na taką okoliczność i ewentualny sposób nabycia pozwany się nie powołuje.

Sąd Rejonowy ocenił, że powódki i pozwanego łączyła umowa użyczenia. Wskazał, że zawarcie umowy użyczenia nie jest uzależnione od zachowania formy szczególnej, umowa ta może być zawarta także w sposób dorozumiany i w stosunkach rodzinnych najczęściej (jak w niniejszej sprawie) tak się dzieje. Pozwany (tak jak wcześniej jego rodzice, dziadkowie) zajmuje budynek na nieruchomości powódek (wcześniej ich, rodziców, babci i prababci) nieodpłatnie, początkowo za zgodą właściciela J. S., który z nim zamieszkał jako członkowie rodziny. Charakter stosunku jaki między tymi osobami powstał, zdaniem Sądu I instancji był zbliżony do umowy użyczenia i spory powstałe na tym tle mogą być rozstrzygane na podstawie przepisów regulujących ten stosunek prawny. Strony nie formułowały jasno warunków zamieszkania pozwanego a wcześniej jego poprzedników na nieruchomości powódek, umowa użyczenia została zatem zawarta w sposób konkludentny. Sąd argumentował dalej, że rozwiązanie umowy użyczenia nie wymaga zachowania szczególnej formy i może nastąpić również przez doręczenie odpisu pozwu zawierającego żądanie eksmisji, czy wcześniejszego pisma (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1989 roku, III CZP 78/89). Wobec braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, umowa taka wygasa na skutek wypowiedzenia przez użyczającego.

Wobec braku po stronie pozwanego tytułu prawnego do zajmowania przedmiotowej nieruchomości, żądanie powódek wydania przez pozwanego nieruchomości objętej pozwem (znajdującego się na niej lokalu mieszkalnego) Sąd uznał za w pełni uzasadnione.

Sąd Rejonowy nie przyznał pozwanemu prawa do lokalu socjalnego. Przyjął, że pozwany nie był lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, zatem w niniejszej sprawie nie znajdowały zastosowania przepisy art. 14 i 15 tej ustawy. W ocenie Sądu, do ustalenia uprawnienia do lokalu socjalnego nie sposób znaleźć podstawy prawnej także w art. 24 tej ustawy, który odwołuje się do zasad współżycia społecznego. Z dyspozycji art. 24 mogą skorzystać osoby zajmujące samowolnie lokal mieszkalny, a nie nieruchomość gruntową.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Rejonowy oparł na regulacji art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zaś rozstrzygnięcie o nieuiszczonych kosztach sądowych (wydatkach na opinię biegłego) oparł na regulacji art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Apelację od tego wyroku wywiódł pozwany, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c. (szczegółowo wskazując na czym polegają wadliwości Sądu Rejonowego w odniesieniu do poszczególnych ustaleń faktycznych i oceny dowodów) oraz naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 461 § 1 k.c., art. 172 k.c., art. 5 k.c., art. 2 ust. 1 pkt 1 i art. 14 ust. 4 pkt 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości na podstawie art. 5 k.c., a w sytuacji gdy Sąd orzeknie o opuszczeniu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości W. nr (...) przez pozwanego o przyznanie pozwanemu lokalu socjalnego z jednoczesnym wstrzymaniem wykonania opróżnienia i opuszczenia przedmiotowej nieruchomości do czasu złożenia pozwanemu przez Gminę Z. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje. Ewentualnie pozwany wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Powódki w odpowiedzi na apelację wniosły o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego są prawidłowe. Sąd Okręgowy podziela je i przyjmuje za własne, nie zgadzając się z zarzutami naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Na gruncie art. 233 § 1 k.p.c. wskazuje się, że skuteczne postanowienie zarzutu naruszenia zasad swobodnej oceny dowodów wymaga od strony, odwołującej się do niego, aby wykazała, w odniesieniu zindywidualizowanych dowodów, na czym polegała w odniesieniu do nich nieprawidłowość postępowania sądu w zakresie tej oceny i opartych na niej ustaleń. W szczególności dlaczego przeprowadzonej przez sąd oceny nie da się pogodzić z zasadami logicznego rozumowania i/lub regułami doświadczenia życiowego. Nie jest wystarczającym, dla uznania tego zarzutu za trafny, aby strona przeciwstawiła ocenie i ustaleniom faktycznym sądu własnej wersji tychże. W takiej sytuacji bowiem polemika z nimi musiałaby zostać uznana za dowolną, nie uwzględniającą, że swobodna ocena dowodów przynależy do podstawowych elementów składających się na jurysdykcyjną kompetencję sądu. Wobec tego skuteczne podważenie oceny i ustaleń może nastąpić wyjątkowo, gdy nieprawidłowości w tym zakresie po stronie sądu niższej instancji mają rangę oczywistych, takich, które daje się potwierdzić w sposób nie budzący wątpliwości (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 10 listopada 2016 roku, I ACa 760/16). Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych, praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 07 marca 2017 roku, I ACa 1499/16, OSA 2017/7/12). Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie wystarcza przy tym przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak Sąd Najwyższy m.in. w orzeczeniach z 6 listopada 1998 roku, II CKN 4/98, 10 kwietnia 2000 roku, V CKN 17/2000, 5 sierpnia 1999 roku, II UKN 76/99).

Sąd Rejonowy nie naruszył wskazanych wyżej zasad oceny dowodów. Skoro w sprawie pojawiły się dwie wersje przebiegu zdarzeń, pierwsza prezentowana przez powódki i poparta zeznaniami zgłoszonych przez nie świadków, druga prezentowana przez pozwanego i poparta zeznaniami zgłoszonych przez niego świadków, to Sąd I instancji musiał dokonać wyboru jednej z nich i powinien go należycie uzasadnić. Miał prawo ocenić zebrany materiał dowodowy w sposób wskazany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Nie budzi wątpliwości, że w rodzinie S. i D. nieruchomość stanowiąca działkę numer (...) położoną w miejscowości W. była traktowana tak jakby stanowiła własność pradziadków powódek i pozwanego - T. i F. małżonków S. już od momentu pobudowania na niej domu mieszkalnego pod koniec lat 50-tych ubiegłego wieku i zagospodarowania jej jako siedliska. Formalnie nie stanowiła ona jeszcze ich własności, tylko grunt oddany im do korzystania w ramach rolniczej spółdzielni produkcyjnej, do której osoby te wniosły jako wkład inne działki. W praktyce tak właśnie odbierało się w stosunkach wiejskich działki uzyskane do zagospodarowania w ramach rolniczej spółdzielni produkcyjnej, przeznaczone na siedlisko i tak rozumiana „własność” szła w ślad za rozporządzeniem nieruchomościami wniesionymi jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Rozporządzenie dotyczyło wprawdzie nieruchomości stanowiących ten wkład, ale jego skutek praktyczny był odnoszony do nieruchomości otrzymanej do zagospodarowania dzięki temu wniesionemu wkładowi. Tak też było to rozumiane w tym wypadku, mianowicie, że ten kto jest właścicielem nieruchomości wniesionych jako wkład jest „właścicielem” gruntu oddanego do zagospodarowania w ramach członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej, w tym działki siedliskowej numer (...). W dniu 4 listopada 1982 roku J. i D. małżonkowie S. formalnie stali się właśnie właścicielami nieruchomości stanowiących działki numer (...), zaś właścicielami działki numer (...) stali się dopiero w 2001 roku w związku z wycofaniem wkładów w rolniczej spółdzielni produkcyjnej i wydzieleniem im jako nieruchomości zamiennej m.in. właśnie działki (...), dlatego, że znajdowała się w ich wieloletnim władaniu poczynając od 1982 roku, stanowiącym kontynuację władania T. i F. małżonków S. (por. opinię geodezyjną k. 41 i decyzję Starosty (...) z 7 marca 2001 roku zatwierdzającą projekt scalenia k. 44-45). Zgodnie z regulacją art. 148 § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze, Dz.U.2024.593 t.j., członek wycofujący swój wkład otrzymuje ten sam grunt, który wniósł, jeżeli potrzeby wspólnej gospodarki nie stoją temu na przeszkodzie. W przeciwnym wypadku otrzymuje równoważny grunt z uwzględnieniem interesów obu stron. Z § 4 tego przepisu wynika z kolei, że do wydzielenia równoważnego gruntu, o którym mowa w § 3, stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 marca 1982 roku o scalaniu i wymianie gruntów dotyczące wymiany gruntów.

W kręgach rodzinnych, ale i na zewnątrz do 1982 roku małżonkowie T. i F. S. byli traktowani jako właściciele działki numer (...). Na tej działce wybudowali dom, co wiązało się z zaciągnięciem pożyczki. Z materiału dowodowego wynika, że na początku lat 80-tych nosili się z zamiarem przekazania własności nieruchomości (utożsamianej w praktyce także z działką numer (...)), było to znane w rodzinie i trwały poszukiwania następcy, który zgodzi się przejąć zadłużenie pożyczkowe. Wobec tego, że żadne z ich dzieci nie było tym zainteresowane, w tym E. D., propozycja przejęcia nieruchomości została skierowana do J. i D. małżonków S., którzy byli już członkami tej spółdzielni, mieli inne grunty i zgodzili się na to. Skutkiem tych uzgodnień był akt notarialny z 4 listopada 1982 roku, na podstawie którego J. i D. małżonkowie S. stali się właścicielami działek wniesionych przez T. i F. małżonków S. jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Uwypuklić należy prawidłowe ustalenie Sądu Rejonowego, że zgodnie z umową nabywcy J. i D. S. spłacili kredyt dziadków w Banku Spółdzielczym. Ustalenie to nie zostało wyraźnie zakwestionowane w zarzutach apelacji dotyczących naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Nie przekonuje argumentacja apelacji, że zawarcie tego aktu notarialnego nie było znane ani pozwanemu, ani jego rodzicom czy dziadkom. Podkreślenia wymaga, że skoro niektórzy z sąsiadów wiedzieli o tej czynności prawnej, to tym bardziej taka wiedza powinna być rozpowszechniona w rodzinie. Świadek J. N. (1) zgłoszony zresztą przez pozwanego przyznał, że posiadał wiedzę o tym, że nieruchomość została przekazana J. S. przez jego dziadków, że słyszał o tej darowiźnie już dawno, był tam sołtysem. Znajomość tego rozporządzenia majątkowego potwierdził S. S. (3) – brat R. S., przyznając, że nieruchomość miała być początkowo przykazana jego matce E. D., ale się tak nie stało. Nie było żadnego powodu do tego, aby pradziadkowie ukrywali przed swoimi dziećmi, a zwłaszcza przed E. D. rozporządzenie swoim majątkiem i wybrali do tego rozporządzenia J. S. i jego żonę z pokrzywdzeniem swoich dzieci. Przyjęcie, że zmiana właściciela działek wniesionych jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, w zamian za które zbywcy objęli w posiadanie i zagospodarowali działkę numer (...), była znana członkom rodziny, w tym E. D. z mężem i jej dzieciom, oznacza, że od jej dokonania to J. i D. małżonkowie S. byli traktowani w kręgach rodzinnych jako „właściciele” działki numer (...). Wobec tego, że J. i D. S. nie mieszkali na tej działce i nie mieli potrzeby korzystania z niej na co dzień, to nie można im czynić zarzutu, że nie reagowali na fakt zamieszkiwania na niej rodziców pozwanego, a nawet na fakt dokonywania nakładów, w istocie nieznacznych. Pamiętać należy, że to korzystanie z tej działki przez osoby nie będące właścicielami działek wniesionych jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, w tym przez E. D. z mężem i jej dzieci odbywało się już wcześniej, przed czynnością rozporządzającą z 1982 roku i nikt nie twierdził, że dzięki temu osoby te uzyskały status posiadaczy samoistnych przed 1982 rokiem. Było to korzystanie przez osoby bliskie, w kręgu rodzinnym, bardzo często spotykane w stosunkach wiejskich, które nie stanowiło posiadania samoistnego realizowanego przeciwko właścicielowi nieruchomości czy jej posiadaczowi samoistnemu, a zbliżone było do umowy użyczenia, która może być zawarta także w sposób dorozumiany i nie wymaga zachowania określonej formy. Po zmianie właściciela działek oddanych jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, sytuacja nie uległa zmianie. Osoby te nadal zamieszkiwały na działce numer (...), korzystały z niej w ten sam sposób, w tym E. i S. D. oraz ich syn R. D. (2). Skoro przed aktem notarialnym z 4 listopada 1982 roku osoby te były posiadaczami zależnymi, traktując jako właścicieli T. i F. małżonków S., to musieliby wykazać, że w późniejszym czasie nastąpiła zmiana charakteru tego posiadania, a tym zakresie nie obowiązuje już domniemanie z art. 339 k.c. Z utrwalonego dorobku judykatury wynika, że posiadacz zależny może zmienić swoje posiadanie w posiadanie samoistne, jednakże taka zmiana musi zostać zamanifestowana na zewnątrz w sposób jednoznaczny i wskazywać na wolę władania cum animo rem sibi habendi w sposób widoczny dla właściciela i otoczenia; samą intencję zmiany i świadomość posiadania samoistnego uznaje się trafnie za niewystarczające (zob. np. postanowienia Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2012 roku, I CSK 561/11; z 29 października 2019 roku, II CSK 279/19; z dnia 14 września 2022 roku, II CSKP 522/22; z dnia 28 lipca 2023 roku, I CSK 3755/22). Podkreślenia wymaga, że w takim wypadku na rzecz samoistnego charakteru posiadania nie może przemawiać domniemanie przewidziane w art. 339 k.c., skoro posiadacz objął nieruchomość będącą przedmiotem sporu w posiadanie zależne. Ciężar dowodu wykazania takiej zmiany spoczywa na wnioskodawcy, bez ułatwienia jakie daje domniemanie z art. 339 k.c. (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 roku, I CSK 54/08; z dnia 4 kwietnia 2012 roku, I CSK 360/11; z dnia 19 marca 2015 roku, IV CSK 360/14; z dnia 16 października 2015 roku, I CSK 885/14). Obarcza go zatem dowód takiej zmiany i dowód dalszego wykonywania posiadania, już pod tytułem właściciela. Konieczne jest więc udowodnienie konkretnych okoliczności faktycznych, które o tym świadczyłyby, jak również umiejscowienie ich w czasie. Podkreśla się także, że właściciel, który wie, że wydał nieruchomość w posiadanie po tytułem niestanowiącym zagrożenia utratą prawa, musi wiedzieć, że z oznaczoną chwilą, na skutek jawnych zachowań posiadacza, jego prawo staje się zagrożone (tak np. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2016 roku, V CSK 590/15). Realizacja funkcji zasiedzenia nie może uzasadniać "zaskakiwania" podmiotów, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia. W wypadku, gdy osoba władająca gruntem jest posiadaczem w zakresie zbliżonym do użytkowania ("bezterminowe prawo użyczenia") i korzysta z gruntu w sposób odpowiadający temu prawu, właściciel nieruchomości nie musi podejmować żadnych działań zmierzających do zachowania swego prawa (tak w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 roku, I CSK 54/08). Dla oceny rodzaju posiadania ma znaczenie, czy posiadacz objął rzecz w posiadanie z woli właściciela i na zasadach przez niego określonych, czy też niezależnie od woli właściciela, lub nawet wbrew jego woli czy świadomości. Objęcie rzeczy w posiadanie za zgodą właściciela, nawet tylko dorozumianą, i posiadanie jej w zakresie przez właściciela określonym lub tolerowanym, świadczy z reguły o posiadaniu zależnym, choćby posiadacza z właścicielem nie łączył żaden stosunek prawny. Posiadacz włada wtedy rzeczą "jak" osoba mająca prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą i zgodnie z art. 336 k.c. jest posiadaczem zależnym (tak np. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 roku, I CSK 360/11). Dodać należy, że te zasady dotyczące relacji właściciel-posiadacz należy odpowiednio stosować do relacji posiadacz samoistny-posiadacz zależny. Zgodnie z art. 337 k.c. posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Do chwili formalnego uregulowania stanu prawnego działki numer (...) na J. i D. małżonków S., osoba która chciałaby nabyć w jej własność w drodze zasiedzenia powinna manifestować swoje zachowania wobec osoby, od której uzyskała swoje posiadanie jako zależne i jej następców prawnych, co dotyczyło manifestacji najpierw wobec pradziadków pozwanego - T. i F. małżonków S., a następnie od 4 listopada 1982 roku wobec ich następców prawnych w zakresie działek oddanych jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej - (...) i D. małżonków S..

Z zeznań świadków zgłoszonych przez powódkę wynika, że R. S. był osobą, która miała problemy w pracy w związku z nadużywaniem alkoholu, był przez lata na utrzymaniu matki, z powodu alkoholu odeszła od niego żona. Wynika też, że R. S. z żoną, dopóki razem mieszkali, nie mieli dobrej sytuacji finansowej, czasem musieli nawet pożyczać pieniądze na życie, stąd nie mieli własnych znaczących środków na nakłady, pomagali im E. i S. D., który miał dwie emerytury, w tym francuską, którą po jego śmierci w 1994 roku pobierała żona E.. Wynika również, że E. D. starała się pomagać wszystkim dzieciom, dokładała im do remontów (por. zeznania D. S. matki powódek). Świadek D. S. przytoczyła też okoliczności przepisania na nią z mężem J. własności działek w 1982 roku. Zeznała, że dziadkowie chcieli przepisać nieruchomości na dzieci, ale nikt nie chciał przejąć kredytu i dlatego poprosili J. S. i się zgodził przejąć te nieruchomości i ona też i spłacili pożyczkę. W jej relacji mąż J. miał z matką zażyłe stosunki, wszystko uzgadniali, był traktowany za właściciela też przez urzędy. Istotne znaczenie mają też zeznania świadka M. G., sąsiada od 1975 roku, który był straszony przez pozwanego przed złożeniem zeznań, w obawie o ich niekorzystny dla R. D. (1) charakter. Świadek dysponował wiedzą, że dom został przepisany na J. S. przez jego dziadków, potwierdził związek (...) z przedmiotową nieruchomością. Wskazał, że był najęty przez S. D. do przewiezienia stodoły i byli przy tym zarówno R. S., jak i J. S.. W jego relacji działka za domem była uprawiana i przez R. i przez J., a J. jak się pokłócił z żoną, to przychodził mieszkać na tej nieruchomości i znowu wracał do żony.

Zeznania świadków zgłoszonych przez pozwanego, choć liczniejsze, to w większości nie zawierały informacji dotyczących świadomości przepisania nieruchomości na J. S. i jego żonę. Jedynie S. D. przyznał, że posiadał wiedzę, że dziadkowie darowali przedmiotową nieruchomość J. S., choć wcześniej dziadek miał ją dać E. D., ale nie dał. Świadek nie wyjaśnił jednak z jakich przyczyn dziadkowie odstąpili od zamiaru przekazania nieruchomości córce E.. Choć świadek zaprzeczył zainteresowaniu J. S. tą nieruchomością, czynieniu na nią nakładów, to jednocześnie nie wskazał, aby w zakresie nakładów inwestorem był jego brat R.. Zeznał, że pomagał w czynieniu nakładów i uzgadniał to ze swoim ojcem a nie z R. D. (2). Zeznania matki pozwanego G. D. z pewnością nie wskazują na objęcie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie samoistne z chwilą ślubu. Pozostają w sprzeczności z narracją pozwanego, że jego rodzice otrzymali tę nieruchomość już w chwili ślubu jako wiano od E. i S. D.. W jej relacji, dopiero po śmierci babci zajęli jej pomieszczenia i zrobili remont, potem czynili dalsze nakłady. Sytuując te czynności w czasie świadek określała, że mogło to być około 5 lat po ślubie (czyli od około 1988 roku) i że robili to stopniowo, w części za pieniądze dołożone przez teściów, bo teść miał dwie emerytury. Nie wynika z tych zeznań, że samo zamieszkanie na tej nieruchomości i czynienie nakładów miało charakter samodzielny, charakterystyczny dla posiadania samoistnego, skoro świadek zeznała, że to teściowie zezwolili im na zamieszkanie oraz, że prace były uzgadniane z teściami. Wiarygodność jej relacji osłabia zaprzeczanie wiedzy, że właścicielem nieruchomości jest J. S., gdy taka świadomość (z poczynionymi wyżej uwagami co do problematyki wkładu do rolniczej spółdzielni produkcyjnej) była w tej rodzinie, co potwierdził brat R. D. (2), była też wśród sąsiadów. Z jej zeznań nie wynika, że już w czasie czynienia nakładów R. D. (2) zachowywał się jak właściciel, skoro myślała, że nieruchomość jest teściowej i stwierdziła, że nie było żadnej umowy dot. nieruchomości tylko słowa teściowej, że w przyszłości to będzie R.. Świadek częściowo potwierdziła problemy finansowe męża, skoro przyznała, że czasem nie płacił alimentów i robiła to za niego teściowa. Wiarogodność świadka osłabia zaprzeczenie pomocy teściowej w wykonaniu łazienki, gdy z wiarygodnego materiału dowodowego wynika, że teściowa dała część pieniędzy na urządzenie łazienki, podobnie jak pomogła innym dzieciom. Świadek potwierdziła jednak, że łazienka była dla wszystkich, zatem służyła także E. D.. Zeznania ciotki pozwanego H. D. trudno uznać za w pełni wiarygodne, skoro twierdziła, że nie słyszała, że J. S. jest tam właścicielem. Jej relacja, że R. dużo tam zrobił (w odniesieniu do nakładów) nie uwzględnia ani rzeczywistego zakresu tych nakładów, ani sposobu ich sfinansowania, w części przez E. i S. D.. Relacja świadków J. D. i A. K. niewiele wnosi do sprawy, bowiem nie znali oni okoliczności w jakich R. D. (2) i jego żona zamieszkiwali na przedmiotowej nieruchomości, czy miało to charakter uzgodniony, a jeśli tak to z kim. Odebrali istniejącą sytuację w sposób typowy dla osób z zewnątrz, nie mających szerszej wiedzy o stosunkach rodzinnych, o przesunięciach majątkowych, mianowicie, że właścicielem jest ten, kto zamieszkuje na nieruchomości. Dlatego uważali, że to R. D. (2) jest właścicielem, bo tam mieszkał od urodzenia i użytkował, pracował i robił remonty.

Poszukując zachowań, które stanowiłyby o zmianie charakteru posiadania z zależnego na samoistne, podkreślić należy, że żadnej uchwytnej na zewnątrz zmiany nie stanowiło zawarcie przez ojca pozwanego związku małżeńskiego z G. D. w dniu 1 października 1983 roku, skutkujące zamieszkiwaniem na tej nieruchomości obojga małżonków i potraktowane w argumentacji pozwanego jako początek posiadania samoistnego. Nie stanowiło to wyzucia właściciela, ani osoby traktowanej jak właściciel, czy posiadacz samoistny, który oddał rzecz w posiadanie zależne. W praktyce często spotykane jest zamieszkanie współmałżonka zaraz po ślubie i nie stanowi to przejawu innego charakteru władania. Pamiętać należy, że to zamieszkanie zaraz po ślubie dotyczyło tej części budynku, w której dotychczas zamieszkiwała rodzina D., a w drugiej części nadal zamieszkiwali zbywcy z 1982 roku T. i F. małżonkowie S.. Taki stan utrzymywał się do 1986 roku, do ich śmierci. W kolejnych latach doszło do zajęcia przez rodziców pozwanego tej drugiej części budynku, ale nie ma dowodów na to, że nastąpiło to wbrew woli J. i D. małżonków S., choćby tylko dorozumianej, a tym bardziej przy ich sprzeciwie. Zresztą pozwany nie wykazał, w którym dokładnie roku nastąpiło zamieszkanie jego rodziców w tej drugiej części budynku, poza tym, że było to około 1990 roku, a tym samym, nie wykazał, że od tego zamieszkania do chwili śmierci ojca w styczniu 2017 roku upłynęło 30 lat. Jak wyżej wskazano, J. i D. małżonkowie S. nie mieli potrzeby korzystania na bieżąco z tej nieruchomości, w tym zamieszkiwania na niej w tamtym okresie, tolerując korzystanie z niej przez członków bliższej (matka) i dalszej rodziny J. S.. Z materiału dowodowego wynika, że rodzina żyła wówczas w zgodzie, nie dochodziło do konfliktów, a J. S. utrzymywał dość bliskie relacje z matką, odwiedzał ją, również jego córki bywały u babci, zwłaszcza w wakacje, nocowały u niej, o czym zeznawały. Z materiału dowodowego wynika, że na przedmiotową nieruchomość były czynione pewne nakłady, ale i w tym zakresie nie przedstawiono przekonujących dowodów ani co do dokładnych dat ich poczynienia, ani co do osób czyniących te nakłady (rodzice pozwanego czy E. i S. D.), ani wreszcie co do tego, że ich poczynienie świadczyło o zmianie charakteru posiadania z zależnego na samoistne. Taką zmianę można by rozważać, gdyby poczynienie nakładów odbywało się wbrew woli J. i D. małżonków S., nie było przez nich akceptowane choćby w sposób dorozumiany. Co do budowy stodoły, to nie wykazano roku jej posadowienia na działce numer (...). Nie był to wówczas nakład kojarzony z rodzicami pozwanego, bowiem zajmował się tym przede wszystkim jego dziadek S. i to dziadkowie E. i S. D. mieli sfinansować zakup tej stodoły i jej przeniesienie na działkę numer (...). Zresztą w materiale dowodowym pojawiły się zeznania świadka nie zainteresowanego rozstrzygnięciem, który powoływał się na udział także J. S. w przeniesieniu tej stodoły. Co do nakładów na budynek mieszkalny, to część z nich miała charakter zmierzający do zachowania budynku w niepogorszonym stanie, zatem koniecznych, czyli takich, które obciążają także posiadacza zależnego, choćby najemcę nieruchomości czy osobę korzystającą z niej na podstawie umowy użyczenia. Wykonanie łazienki to nakład służący nie tylko rodzicom pozwanego ale i matce J. S., z którego wszyscy korzystali, stąd trudno go traktować jako sygnał zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne. Zresztą prawidłowo Sąd Rejonowy ustalił, że sfinansowanie wykonania łazienki odbyło się z udziałem E. D., której mąż posiadał dwie emerytury, co pozwalało na wspomaganie finansowe swoich dzieci. Łazienka powstała na początku lat 90-tych ubiegłego wieku, zatem od czasu jej wykonania do śmierci R. D. (2) i tak nie upłynął okres 30 lat wymagany do zasiedzenia w złej wierze. Jedynie budowa ganku to nakład o innym charakterze niż konieczny, ale bez wykazania, w którym roku to nastąpiło (pozwany twierdził, że było to w okresie zbliżonym do wykonania łazienki) oraz bez dowodu, że ta budowa nastąpiła wbrew stanowisku J. i D. małżonków S. i stanowiła czytelny sygnał zmiany charakteru. Nie był to zresztą nakład na tyle znaczący i kosztowny, aby w sposób niebudzący wątpliwości uzewnętrzniał zmianę charakteru posiadania, skoro jego obecna wartość i to wyceniona metodą odtworzeniową, to jedynie 7.244 zł.

Dodać należy, że mylące i nieuprawnione jest traktowanie całej kwoty 37.600 zł wyliczonej przez biegłego M. Ś. (2) jako skali nakładów osób, które wedle zarzutu pozwanego miały nabyć własność przedmiotowej nieruchomości przez zasiedzenie (R. D. (2)). Część z tych nakładów została poczyniona przy wydatnym wkładzie nie rodziców pozwanego, w tym zwłaszcza jego ojca, tylko jego dziadków (stodoła, częściowo łazienka i dobudowa ganku). Przydomowa oczyszczalnia ścieków wymagała poniesienia wydatku jedynie w wysokości 1,23 zł i to poniesionego przez E. D., bo resztę sfinansowała Gmina Z., tymczasem biegły jako wartość tego nakładu przyjął kwotę 6.681 zł. Wykonanie elewacji, ocieplenia piwnic i wymiana okien i drzwi to nakłady dokonane nie przez ojca pozwanego tylko przez jego samego, zasadniczo już po śmierci ojca, zatem nie mogą stanowić okoliczności wspierającej tezę, że R. D. (2) nabył własność przedmiotowej nieruchomości w drodze zasiedzenia. Gdy uwzględnimy te okoliczności, to okazuje się, że nakłady, które można powiązać z rodzicami pozwanego są znacznie niższe, a skala ich poczynienia z pewnością nie świadczy o zawładnięciu przedmiotową nieruchomością wbrew woli jej właściciela/posiadacza samoistnego i kontynuowaniu tego zawładnięcia przez okres 30 lat wymagany dla zasiedzenia w złej wierze.

Podkreślić należy, że J. S., jeśli tylko pojawiła się potrzeba korzystania z działki numer (...), to z niej korzystał nie pytając innych osób o zdanie, o zgodę, potwierdzając tym samym realizację prawa własności. Z ustaleń Sądu Rejonowego, nie zakwestionowanych wyraźnie w apelacji wynika, że jeszcze w trakcie trwania jego małżeństwa, które nie układało się prawidłowo, zdarzały się okresy, gdy wyprowadzał się od żony i pomieszkiwał właśnie na tej nieruchomości a następnie wracał do żony. Co więcej, po rozwodzie, w 2014 roku J. S., również nie pytając nikogo o zgodę, traktując tę nieruchomość jako swoją własność zamieszkał na niej, co trwało do 2018 roku. Znamienne, że został na tę nieruchomość przywieziony przez pozwanego, co tylko potwierdza, że w rodzinie pozwanego, wbrew obecnej narracji, doskonale było wiadome, że nieruchomość ta stanowi własność J. S. i ma prawo do korzystania z niej wedle swoich potrzeb, bez pytania innych o zgodę. Z ustaleń Sądu Rejonowego, nie zakwestionowanych wyraźnie w apelacji wynika, że jak J. S. w 2014 roku zamieszkał w domu na działce numer (...), to R. D. (2) zaprzestał uprawy części rolnej tej działki, której uprawę przejął J. S.. To również potwierdzenie, że jeśli tylko J. S. wyrażał chęć korzystania z przedmiotowej nieruchomości, pobierania z niej pożytków, to ją realizował, a R. D. (2) uznawał jego prawa. To, że J. S. przestał zamieszkiwać na tej nieruchomości w 2018 roku nie wiązało się z wygonieniem go z niej (pozwany zresztą zaprzeczał jakimkolwiek konfliktom w trakcie tego wspólnego zamieszkiwania), tylko wynikało z pogorszenia jego stanu zdrowia i konieczności zabrania go do siebie przez jedną z córek w celu sprawowania nad nim opieki.

Uwypuklić także należy, że to J. S. a nie R. D. (2) podejmował na zewnątrz czynności w odniesieniu do tej nieruchomości. W latach 2000-2001 J. S. wspólnie z żoną podjął czynności zmierzające do formalnego uregulowania jej stanu prawnego w związku z rezygnacją z członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Po rozwodzie nieruchomość ta była przedmiotem postępowania o podział majątku, w wyniku którego J. S. otrzymał ją na wyłączną własność. Następnie w 2014 roku sprowadził się na tę nieruchomość i zamieszkał na niej oraz przejął uprawę część rolnej. W 2020 roku nieruchomość ta została w części rolnej oddana przez J. S. w dzierżawę, a w dniu 8 lutego 2023 roku stała się przedmiotem umowy darowizny na rzecz córek. Tymczasem ojciec pozwanego na zewnątrz, wobec instytucji, urzędów, nie podejmował żadnego rodzaju czynności. Nie ujawnił się w ewidencji gruntów jako jej posiadacz samoistny, również w ewidencji podatkowej, a z ustaleń Sądu Rejonowego, także w tej części wyraźnie nie zakwestionowanych, wynika, że podatek z działki numer (...) do 2001 roku płaciła rolnicza spółdzielnia produkcyjna.

Konieczne jest wreszcie przypomnienie, że zasiedzenie jako wyjątek od zasady ochrony własności podlega wykładni ścisłej. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że skoro zasiedzenie jest odstępstwem od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności, to wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności, a nie odwrotnie, gdyż Konstytucja nie gwarantuje prawa osób znajdujących się w sytuacji faktycznej prowadzącej do zasiedzenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 roku, IV CSK 152/10; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2017 roku, IV CSK 139/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 11 czerwca 2014 roku, I ACa 154/14; por. też uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 roku, P 3/03, OTK-A 2003/8/82). Prowadzi to do wniosku, że instytucja zasiedzenia powinna być stosowana w tych sytuacjach, w których nie ma wątpliwości co do tego, że zachowanie posiadacza było dostrzegalne dla otoczenia oraz dla samego właściciela i mogło zostać w sposób jednoznaczny odebrane jako zmierzające do pozbawienia właściciela tytułu własności, bo tylko wtedy można zarzucić właścicielowi wieloletni brak reakcji na ewidentne naruszanie jego własności polegające na wyzuciu go z posiadania, a tym samym zastosować wobec niego „sankcję” utraty tej własności.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutów apelacji dotyczących problematyki zasiedzenia. W tej sytuacji nie budziło wątpliwości, że pozwany nie posiada żadnego tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości, w tym do znajdującego się na niej lokalu mieszkalnego, który byłby skuteczny względem powódek.

W zakresie prawa zatrzymania wskazać należy na następujące okoliczności. Jeśli przyjąć, że rodzice pozwanego a następnie on sam korzystali z przedmiotowej nieruchomości na zasadzie umowy użyczenia, to brak prawa zatrzymania wynika wprost z regulacji art. 461 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, prawo zatrzymania nie przysługuje w przypadku gdy chodzi o zwrot rzeczy użyczonych. Również w przypadku przyjęcia, że strony i ich poprzedników prawnych nie łączyła umowa użyczenia, brak było podstaw do przyznania pozwanemu prawa zatrzymania. Wynika to z szeregu okoliczności, w części dostrzeżonych przez Sąd Rejonowy. Pozwany przyjmował, że jego rodzice (czy tylko ojciec) byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości w złej wierze (dlatego powoływał się na upływ z dniem 1 października 2013 roku 30-letniego okresu posiadania samoistnego koniecznego dla zasiedzenia, charakterystycznego właśnie dla złej wiary). Również w odniesieniu do stanu z daty czynienia poszczególnych nakładów należy przyjąć złą wiarę, bowiem czyniący je wiedział, że nie jest właścicielem rzeczy. Jeśli stron nie łączyłaby żadna umowa dotycząca korzystania z nieruchomości, w tym zasad dokonywania nakładów i ich rozliczania (a tak twierdził pozwany), to rozliczenie nakładów na nieruchomość powinno się odbywać według zasad określonych w art. 226 k.c., przy uwzględnieniu art. 230 k.c. Z przepisów tych wynika, że w przypadku posiadacza w złej wierze rozliczenie może dotyczyć tylko nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Przyjmuje się, że w przypadku posiadacza w złej wierze, roszczenie o rozliczenie nakładów koniecznych powstaje i staje się wymagalne zasadniczo w chwili zwrotu rzeczy, wówczas bowiem realizuje się przesłanka "wzbogacenia" właściciela, tzn. można stwierdzić czy takie wzbogacenie w ogóle jest i jaka jest jego wartość. Jako zaś wzbogacenie ujmuje się wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonania nakładów koniecznych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2018 roku, I ACa 1552/16). W tym zakresie należało uwzględnić stanowisko orzecznictwa i piśmiennictwa, zgodnie z którym nakłady polegające na wybudowaniu budynku nie mieszczą się w kategorii nakładów koniecznych w rozumieniu art. 226 k.c. Nie są bowiem nakładami koniecznymi te prace i wydatki, które służą "stworzeniu" rzeczy (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2005 roku, I CK 476/04; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 10 czerwca 2014 roku, I ACa 673/13). Przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady finansowe, materiałowe lub nakład pracy, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym umożliwiającym normalne z niej korzystanie. Nakłady są konieczne, jeśli obiektywnie zapewniają normalne korzystanie z rzeczy i musiałby je ponieść sam właściciel rzeczy, gdyby ją posiadał (np. wydatki na bieżące i kapitalne remonty, naprawy, konserwacje, bieżące podatki i opłaty publicznoprawne, naprawa uszkodzonej części budynku albo lokalu). Inne nakłady w rozumieniu art. 226 k.c. stanowią natomiast nakłady nie odpowiadające temu celowi, a więc zmierzające do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) albo nadania jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza (nakłady zbytkowne) – por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2021 roku, I CSKP 83/21. Wskazuje się, że zarówno wybudowanie nowego budynku, jak i rozbudowanie albo modernizacja istniejącego już budynku, w tym dobudowanie pomieszczenia, nie stanowią nakładów koniecznych. Będą zaś nimi nakłady na nieruchomość już zabudowaną w postaci wydatków na naprawę uszkodzonej części budynku albo lokalu, wymianę zepsutego urządzenia, uzupełnienie fragmentu uszkodzonej elewacji. Przyjęto także, że prace polegające na wykonaniu instalacji wodno-kanalizacyjnej, łazienki oraz instalacji centralnego ogrzewania w budynku mieszkalnym są nakładami koniecznymi, gdyż zapewniają elementarny standard, jakiemu w warunkach współczesnej cywilizacji powinno odpowiadać mieszkanie (por. Mariusz Fras, Magdalena Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, WKP 2018). Uwzględniając to stanowisko przyjąć należało, że nie mają charakteru nakładów koniecznych prace, które doprowadziły do stworzenia nowej przestrzeni w budynku przez dostawienie ganku. Prace te polepszały warunki zamieszkiwania, ale z perspektywy art. 226 k.c. nie miały charakteru koniecznego. Tym bardziej nie ma charakteru nakładu koniecznego postawienie na nieruchomości stodoły, jako nowego budynku. Próba szerokiego ujmowania pojęcia nakładów koniecznych zawsze musi być zestawiona z tym, że jeśli nakłady były wykonywane w złej wierze (zatem przy świadomości, że czyniącym je nie przysługuje właścicielski tytuł prawny do nieruchomości), to czyniący je muszą się liczyć z ryzykiem, że konieczność ich pozostawienia na gruncie nie zawsze będzie prowadzić do pełnego rozliczenia. W tym wypadku pozwany i jego poprzednicy doskonale sobie zdawali sprawę, że takiego tytułu prawnego nie mają. Jako nakłady konieczne można by w tym wypadku zakwalifikować nakłady remontowe, na urządzenie łazienki w ramach już istniejącej przestrzeni budynku, na doprowadzenie instalacji, na wykonanie elewacji czy wymianę okien. Jednakże i tu, na przeszkodzie w rozliczeniu tych nakładów w tym postępowaniu w ramach instytucji prawa zatrzymania stały przynajmniej trzy okoliczności. Po pierwsze, pozwany nie wykazał, że jest wierzycielem w zakresie całości tych nakładów, gdy większość z nich została poczyniona nie przez niego tylko przez jego rodziców czy nawet dziadków, a pozwany nie wykazał, że jest ich jedynym spadkobiercą. Na to zagadnienie powódki zwracały uwagę już w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Po drugie, pozwany nie wykazał wartości tych nakładów, bowiem opinia biegłego została sporządzona nie z perspektywy czy nakłady te doprowadziły do wzrostu nieruchomości tylko według ich wartości odtworzeniowej. Po trzecie, pozwany nie wykazał, że powódki wzbogaciły się bezpodstawnie tymi nakładami, a jest to warunek rozliczenia nakładów koniecznych dokonanych w złej wierze.

Jeśli chodzi o problem wartości nakładów na nieruchomość, to specyfika rozliczenia nakładów z art. 226 k.c. wymaga sięgnięcia do tego, czy poczynione nakłady wpływają na wartość nieruchomości w chwili ich rozliczania, zatem czy nieruchomość po uwzględnieniu ich poczynienia przedstawia wartość wyższą niż przed ich poczynieniem. Szacowanie nakładów opiera się na pewnym schemacie, na porównaniu wartości nieruchomości z nakładami do wartości nieruchomości bez nakładów, zawsze ocenianej jako całość, przy czym wartość nieruchomość przed i po poczynieniu nakładów wycenia się albo metodą rynkową, albo odtworzeniową. Problematyka ta była rozważana m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2018 roku, wydanego w sprawie I ACa 1552/16. Potwierdzono w nim, że stosownie do treści art. 226 § 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. biegły winien był wyliczyć wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonania przez pozwanego nakładów koniecznych. Wskazano dalej, że ani w pozwie, ani w toku postępowania przed Sądem I instancji powód nie domagał się przeprowadzenia postępowania dowodowego w tym właśnie kierunku, co potwierdza tezę o niewykazaniu przesłanek z art. 226 § 2 k.c. i prowadzi do konieczności oddalenia powództwa, jako nieudowodnionego. Taki sposób szacowania wartości nakładów wynika także z przepisów regulujących zasady wyceny nieruchomości. Chodzi o rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (por. § 72) oraz obowiązujące poprzednio rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. § 35). Dokonana przez biegłego wycena wartości nakładów metodą odtworzeniową nie nawiązuje do wartości odtworzeniowej całej nieruchomości, nie odpowiada na pytanie czy poczynione nakłady wpływają na wartość nieruchomości w chwili ich rozliczania, zatem czy nieruchomość po uwzględnieniu ich poczynienia przedstawia wartość wyższą niż przed ich poczynieniem. Pośrednio wskazywały na to powódki, kwestionując wartość odtworzeniową tych nakładów jako znacząco zawyżoną.

Jeśli zaś chodzi o bezpodstawność wzbogacenia dokonanymi nakładami, to na pozwanym spoczywał ciężar przeprowadzenia dowodu, że powódki wzbogaciły się bezpodstawnie jego kosztem, czyli nastąpiło zmniejszenie majątku pozwanego o wartość, która nie znalazła pokrycia w korzyściach, jakie odniósł posiadając nieruchomość w złej wierze do czasu jej wydania. Ze stanu faktycznego wynika, że taki dowód nie został przeprowadzony, a pozwany nawet nie zmierzał w kierunku wykazania tej okoliczności. Zagadnienie to jest poruszane w orzecznictwie, dla przykładu było przedmiotem rozważań w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2010 roku, II CSK 176/10. W jego uzasadnieniu wskazano, że poczynione nakłady budowlane, mające charakter nakładów koniecznych, znalazły pokrycie w osiąganych korzyściach przez czas zajmowania budynków przez osobę, która te nakłady poczyniła. Widać zatem, że należy zestawić te nakłady z korzyściami, które odniósł posiadacz rzeczy korzystając z niej. Takie spojrzenie na problematykę bezpodstawnego wzbogacenia właściciela w świetle art. 226 § 2 k.c. jest prezentowane także w literaturze przedmiotu. Wskazuje się, że na poczet nakładów poniesionych przez posiadacza zalicza się korzyści, które uzyskał on z rzeczy, będąc jej posiadaczem. Ostateczna wysokość kwoty, której zapłaty może żądać posiadacz, wynika zatem z różnicy między wartością nakładów poniesionych a wartością korzyści, które uzyskał posiadacz. Przez korzyść, o której mowa w art. 226 § 1 k.c., rozumie się nie tylko uzyskane pożytki (cywilne, np. czynsz najmu, lub naturalne), lecz także możliwość swobodnego korzystania z rzeczy (np. lokalu i związany z tym brak płacenia czynszu) – tak M. F., M. H. (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, WKP 2018, komentarz do art. 226 k.c.; por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1967 roku, III CRN 356/67, OSNC 1968/8-9/148; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 grudnia 2012 roku, I ACa 657/12). W tym wypadku pozwany, a wcześniej jego rodzice przez wiele lat korzystali z przedmiotowej nieruchomości nie płacąc czynszu, osiągając tym samym realne korzyści w postaci zaoszczędzenia wydatków mieszkaniowych, które musieliby ponosić wynajmując mieszkanie. Powódki do tej pory nie wystąpiły z powództwem o zapłatę przez pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości, prawdopodobnie z tego powodu, że uznawały to korzystanie za oparte na umowie użyczenia do czasu jej wypowiedzenia w 2023 roku, a uwzględniając wieloletnie korzystanie z niej, nawet przy zanegowaniu istnienia umowy użyczenia takie roszczenie za część okresu z pewnością i tak już się przedawniło, dając pozwanemu (także jako następcy prawnemu rodziców) wymierną korzyść polegającą na zaoszczędzeniu czynszu. Pozwany nie wykazał, że wartość tych oszczędności/korzyści jest niższa od wartości nakładów budowlanych koniecznych, a zatem, że powódki są bezpodstawnie wzbogacone. Dodać należy, że powódki nie są zainteresowane przejęciem tych nakładów za finansowym rozliczeniem, podkreślały ich nieprzydatność dla nieruchomości, zły stan.

Z tych przyczyn niezasadne było żądanie pozwanego rozliczenia nakładów przy wykorzystaniu instytucji prawa zatrzymania. Dodać wypada, że we wnioskach apelacyjnych pełnomocnik pozwanego nie sformułował żądania charakterystycznego dla instytucji prawa zatrzymania.

Na marginesie, kończąc problematykę prawa zatrzymania wskazać należy, że rozstrzygnięcie o wierzytelności objętej prawem zatrzymania nie ma powagi rzeczy osądzonej, przy czym nie ma znaczenia, czy zarzut został uwzględniony, czy też nie. Wierzyciel niezadowolony z rozstrzygnięcia w tym zakresie, np. ze względu na określenie wysokości przypadającego mu świadczenia wzajemnego, bądź pragnący uzyskać tytuł wykonawczy co do tego świadczenia, może zawsze wytoczyć powództwo o zapłatę (tak np. Jacek Gudowski (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, WKP 2018, komentarz do art. 461 k.c.). W judykaturze przyjmuje się także, że uwzględnienie w sprawie o wydanie rzeczy zarzutu zatrzymania (art. 461 k.c.) nie stoi na przeszkodzie dowodzeniu przez pozwanego w sprawie o zapłatę kwoty objętej tym zarzutem, że wierzytelność z tytułu nakładów nie tylko jest niższa, ale że w ogóle nie istnieje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2012 roku, II CSK 312/12). Wynika to z generalnego charakteru rozstrzygnięcia w ramach realizacji prawa zatrzymania. Uzależnienie wydania rzeczy od jednoczesnego uiszczenia przez powoda równowartości poczynionych na tę rzecz nakładów nie jest bowiem równoznaczne z zasądzeniem odpowiedniej kwoty, ponieważ na podstawie takiego wyroku strona pozwana nie może prowadzić egzekucji w celu ściągnięcia jej należności. Zastrzegając zatem w wyroku prawo zatrzymania, sąd stwierdza jedynie, że prawa strony powodowej mają mniejszy zakres, niż to wynika z jej żądań (por. uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1958 roku, 1 CR 971/57, OSN 1960, nr II, poz. 36, z omówieniem E. Wengerka, Przegląd orzecznictwa, NP 1961, nr 3, s. 325).

Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutów apelacji dotyczących nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 k.c.). W ramach zagadnień związanych z art. 5 k.c. należy zaakcentować zupełnie wyjątkowy charakter tej regulacji, tym bardziej na gruncie ochrony prawa własności. Stanowisko orzecznictwa w tym zakresie jest jednolite i utrwalone. Przyjmuje się, że z uwagi na unormowanie ochrony prawa własności w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, zwłaszcza w przepisach art. 21 ust. 1 i art. 64, nie można za pomocą środka obrony, jakim jest art. 5 k.c., unicestwić roszczenia windykacyjnego właściciela (por. wyroki Sądu Najwyższego z 30 maja 2000 roku, IV CKN 28/00 i z 27 maja 1999 roku, II CKN 337/98, OSNC 1999/12/214), przy przyjęciu, że -co o zasady- należy odrzucić możliwość zastosowania art. 5 k.c. jako podstawy oddalenia powództwa windykacyjnego (tak w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2008 roku, IV CSK 417/07; por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 roku, II CRN 127/94; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2023 roku, II NSNc 210/23). Sformułowanie „w zasadzie” oznacza z drugiej strony, że judykatura nie wyklucza całkowicie takiej możliwości. Próbę złagodzenia tego rygoryzmu można dostrzec w tych zapatrywaniach, które zupełnie wyjątkowo dopuszczają możliwość oddalenia powództwa windykacyjnego przy zastosowaniu art. 5 k.c., z jednoczesnym zastrzeżeniem, że zastosowanie tej regulacji nie powinno prowadzić do trwałego pozbawienia właściciela tego roszczenia. Wyrazem tego stanowiska jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 2011 roku, V CSK 287/10, w którym przyjęto, że ocena roszczenia windykacyjnego oraz negatoryjnego jako nadużycie prawa podmiotowego dopuszczana jest jedynie w wyjątkowych sytuacjach. Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do trwałego pozbawienia właściciela nieruchomości jego prawa. W uzasadnieniu tego wyroku odwołano się do utrwalonego stanowiska, zgodnie z którym zarzut nadużycia prawa podmiotowego może opierać się na okolicznościach przemijających, które tylko chwilowo sprzeciwiają się uwzględnieniu powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., II CSK 594/08). Muszą to być okoliczności szczegółowo wskazane przez stronę podnoszącą zarzut nadużycia prawa podmiotowego i wykazane w razie sporu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 sierpnia 2005 r., IV CK 82/05). Stanowisko to jest wyrażane nawet na styku prawa własności z prowadzeniem przez naruszyciela działalności społecznie użytecznej, z dokonaniem inwestycji mającej zaspakajać potrzeby społeczności lokalnej (por. dla przykładu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 roku, I CKN 287/00, OSNC 2001/3/43). Ostrożność w oddalaniu powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. jest tym bardziej konieczna, że oznacza to pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa. Takie samo stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 marca 2011 roku, V CSK 287/10, a sprawa dotyczyła usunięcia kolektora sanitarnego obsługującego znaczną część miasta. Sąd Okręgowy ma świadomość, że na tle konkretnych stanów faktycznych pojawiły się w judykaturze i głosy odmienne, niewykluczające całkowicie możliwości zastosowania art. 5 k.c. jako rozwiązania nie tymczasowego, tylko trwale zamykającego właścicielowi drogę do uwzględnienia powództwa windykacyjnego, ale stany faktyczne, na tle których zostały one wyrażone odbiegają od stanu rozważanego obecnie. Również w piśmiennictwie prawniczym możliwość zastosowania art. 5 k.c. do oceny zasadności powództwa windykacyjnego czy negatoryjnego jest zawężana do sytuacji zupełnie wyjątkowych i przemijających. Dla przykładu w Komentarzu do Kodeksu cywilnego pod redakcją J. G., op.cit. wskazano, że w obecnym stanie prawnym oddalenie powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 należy uznać właściwie za niedopuszczalne, powołując się m.in. na Konstytucję RP, oraz zwracając uwagę na nieadekwatność historycznego i zbyt liberalnego orzecznictwa, zwłaszcza chroniącego nieformalnych nabywców nieruchomości oraz na to, że należy pamiętać o art. 320 k.p.c., który w sprawach o wydanie nieruchomości w zasadzie wyłącza stosowanie art. 5 k.c. Choć w piśmiennictwie pojawiają się głosy opowiadające się za nieco bardziej liberalną wykładnią możliwości zastosowania art. 5 k.c. na gruncie powództw negatoryjnych, to jednak są one wyrażane zwłaszcza na tle istniejących od wielu lat linii przesyłowych, ale nie na tyle długo, aby doprowadzić do zasiedzenia służebności przesyłu, czy służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu, które to linie nie prowadzą do wyłączenia możliwości korzystania przez właściciela z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, tylko do ograniczenia tego korzystania (jak linie elektroenergetyczne). W takich sytuacjach w zestawieniu z interesem dużej liczby odbiorców, z trudnościami w zapewnieniu alternatywnego źródła energii, niekiedy dochodzi do oddalenia powództwa o usunięcie tych urządzeń, choć nadal w formie wyjątku od zasady, bo z reguły takie sprawy kończą się jednak usunięciem takiej infrastruktury z danej nieruchomości, z tym, że powiązanym z odroczeniem terminu jej usunięcia, przez wyznaczenie przedsiębiorstwu energetycznemu czasu na dokonanie przebudowy linii.

Argumentacja pozwanego odnosząca się do art. 5 k.c. opiera się na twierdzeniu, że jego ojciec został przez dziadków oszukany, bo nieruchomość została przekazana J. S., który tam nie mieszkał. Nie sposób traktować tych argumentów jako wypełniających dyspozycję art. 5 k.c. Okoliczności przekazania nieruchomości J. S. i jego żonie były podnoszone przez powódki w toku tego postępowania, a wynikały z braku zainteresowania innych osób przejęciem nieruchomości wraz z zadłużeniem pożyczkowym. Sposób uzyskania własności nieruchomości przez J. i D. małżonków S. (połączony z koniecznością spłaty pożyczki zaciągniętej przez zbywców -co prawidłowo ustalił Sąd Rejonowy) z pewnością nie naruszał żadnych zasad współżycia społecznego, był w rodzinie znany i nie kwestionowany przez wiele lat, w tym także przez jego matkę E. D., z którą J. S. nie pozostawał przecież w konflikcie. Akcentowanie wieloletnich starań o utrzymanie przedmiotowej nieruchomości w należytym stanie, z pewnością wyolbrzymionych a całkowicie pozbawionych racji gdy chodzi o twierdzenie, że pozwany przyczynił się do „rozwoju” tej nieruchomości oraz, że „całe życie poświęcił dla tej nieruchomości”, pozostawało bez znaczenia dla oceny żądania pozwu przez pryzmat zasad współżycia społecznego, zwłaszcza gdy zestawić czynione nakłady z korzyściami jakie pozwany uzyskał nie płacąc przez wiele lat czynszu, który musiałby płacić gdyby chciał wynająć nieruchomość. Nie sposób też negatywnie ocenić żądania pozwu z uwagi na wskazywane przez pozwanego „mamienie jego ojca R. obietnicami dziadków i rodziców”, skutkujące rezygnacją przez ojca z możliwości innego ułożenia sobie życia. Twierdzenia apelacji, że ojciec pozwanego został przez dziadków „w kategoriach moralnych oszukany” i był przez wiele lat wykorzystywany do pracy w gospodarstwie, w sytuacji gdy rozporządzenie przez dziadków nieruchomościami stanowiącym wkład gruntowy a łączonymi w rodzinie z działką numer (...) nastąpiło już w 1982 roku, zatem gdy ojciec pozwanego miał jedynie 19 lat i na rok przed jego ślubem, nie da się pogodzić z zasadami logicznego rozumowania, dodatkowo gdy uwzględnić, że to przesunięcie majątkowe i jego przyczyny były członkom rodziny znane (zgoda na spłacenie zadłużenia). Nie było żadnych przeszkód do tego, aby ojciec pozwanego po ślubie układał sobie życie z pominięciem tej nieruchomości, bowiem wówczas nie mogły być już aktualne owe obietnice dziadków, którzy przekazali już własność nieruchomości na rzecz J. i D. małżonków S.. Podkreślić należy, że w argumentacji pozwanego, oddalenie przedmiotowego powództwa z odwołaniem się do art. 5 k.c. nie miałoby charakteru przejściowego. Byłoby w praktyce pozbawieniem właściciela ochrony windykacyjnej na czas nieokreślony. Powódki domagając się opuszczenia przez pozwanego przedmiotowej nieruchomości nie nadużywają swojego prawa podmiotowego. Działają zgodnie z przepisami prawa (art. 140 k.c., 222 § 1 k.c.), co więcej proponowały pozwanemu pozostanie na tej nieruchomości poprzez jej odkupienie.

W zakresie problematyki lokalu socjalnego Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska apelującego. Podkreślenia wymaga, że pozwany negując stanowisko Sądu Rejonowego odmawiające mu statusu lokatora, domagając się uznania go za lokatora, de facto przyznawał, że musiał go w przeszłości łączyć z właścicielem lokalu stosunek prawny uprawniający do korzystania z tego lokalu. Lokatorem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Dz.U.2023.725 t.j., dotyczących orzekania o prawie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu jest bowiem osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do korzystania z niego. Definicja lokatora jest zawarta w art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy i jest nim najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Lokatorem, w rozumieniu przepisu art. 14 tej ustawy, jest wyłącznie osoba, która posiadała tytuł prawny do lokalu, który ustał. Natomiast przymiotu lokatora nie posiadają osoby, które nigdy nie dysponowały tytułem prawnym do zajmowanego lokalu, w tym osoby, które objęły go samowolnie (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2017 roku, III CZP 64/16). Błędnie Sąd Rejonowy argumentował, że pozwany nie ma statusu lokatora, skoro ustalił, że korzystanie przez niego z przedmiotowego lokalu odbywało się przed wniesieniem pozwu na podstawie umowy użyczenia zawartej w sposób dorozumiany. Przyznanie pozwanemu statusu lokatora należy łączyć z przyjęciem, że korzystał z przedmiotowej nieruchomości i znajdującego się na niej lokalu mieszkalnego nieodpłatnie za dorozumianą zgodą właściciela, zatem w sposób zbliżony do umowy użyczenia, którą powódki wypowiedziały przed wniesieniem pozwu, dając też poprzez sam pozew czytelny sygnał, że nie tolerują dalszego nieodpłatnego korzystania przez pozwanego z tego lokalu. Fakt, że pozwany jest formalnie zarejestrowany jako osoba bezrobotna, nie nakładał na sąd obowiązku przyznania mu uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Przepis art. 14 ust. 4 analizowanej ustawy nie miał zastosowania wobec pozwanego, bowiem nieruchomość, której dotyczy żądanie eksmisji jest nieruchomością prywatną, stanowiącą własność osób fizycznych. Z przepisu art. 14 ust. 7 wynika, że przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z społeczną inicjatywą mieszkaniową. Z przepisu art. 14 ust. 3 tej ustawy wynika z kolei, że sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Pozwany nie znajduje się w szczególnej sytuacji materialnej i rodzinnej. Jest kawalerem, mieszka w tym lokalu sam, nie ma nikogo na utrzymaniu. Wprawdzie jest zarejestrowany jako osoba bezrobotna, ale nie budzi wątpliwości, że jako osoba młoda, która nie wykazała złego stanu zdrowia, jest w stanie wykonywać pracę zarobkową i uzyskiwać dochody przynajmniej na poziomie minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie około 3.600 zł netto). Powinność uzyskiwania takich dochodów uprawnia do przyjęcia, że pozwany jest w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w innym miejscu, poprzez wynajęcie lokalu. Przyznanie mu uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w sytuacji gdy Gmina Z. nie dysponuje wolnym lokalem socjalnym (k. 182), oznaczałoby w praktyce odsunięcie w czasie na czas nieoznaczony eksmisji, stanowiąc ochronę prawa własność powódek iluzoryczną. Pozwany przez dwa lata toczącego się postępowania eksmisyjnego nie zrobił nic, aby zadbać o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych z pominięciem tej nieruchomości. Z twierdzeń powódek, wyraźnie nie zakwestionowanych przez pozwanego wynika, że pozwany nieformalnie pracuje w branży budowlanej, zdarza się, że również za granicą. Dodać należy, że przywołany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przepis art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów został uchylony z dniem 21 kwietnia 2019 roku. Przepis ten miał zastosowanie do sytuacji, w której osoba samowolnie zajmowała lokal objęty żądaniem eksmisji i odwoływał się do sytuacji, w której przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Analogiczną regulację zawiera obecnie przepis art. 17 ust. 1a tej ustawy (przywołany zresztą w uzasadnieniu apelacji), zgodnie z którym sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Jak wyżej wskazano, pozwany nie znajduje się w szczególnej sytuacji materialnej i rodzinnej, jest w stanie uzyskiwać dochody pozwalające na jego całościowe utrzymanie, w tym na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w innym miejscu niż w domu mieszkalnym objętym zaskarżonym wyrokiem.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł o oddaleniu apelacji na podstawie art. 385 k.p.c. (punkt II).

Sprostowanie rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego dotyczącego lokalu socjalnego wynikało z nieuwzględnienia przez ten Sąd zmiany art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dokonanej z dniem 21 kwietnia 2019 roku. W poprzednim brzmieniu sąd miał obowiązek orzekać w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Od 21 kwietnia 2019 roku przepis ten nakłada na sąd obowiązek orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego oparto na regulacji art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Powódki wygrały sprawę w postępowaniu apelacyjnym, stąd należy im się zwrot wynagrodzenia ich pełnomocnika będącego adwokatem, wynoszącego 240 zł. Jego wysokość ustalono na podstawie § 7 pkt 1, § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U.2023.1964 t.j. Kwotę tę rozdzielono w częściach równych na powódki, co dało po 120 zł, przy uwzględnieniu, że pełnomocnik podejmowała te same czynności w odniesieniu do każdej z powódek w postępowaniu apelacyjnym. Złożyła jedną odpowiedź na apelację, bez zróżnicowania zawartej w niej argumentacji w odniesieniu do każdej z powódek. O odsetkach od zasądzonych kosztów orzeczono na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

SSO Hubert Wicik

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)